Скачать

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Факторы делятся на 2 группы:

1. внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;

2. внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

рыночный стоимость имущество износ

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

· заново застеклить 850 м² оконных проемов;

· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

· произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

· окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

Дополнительные исходные данные для расчета:

1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости

Производственные помещения и производственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.

Основные факторы влияющие на рыночную стоимость объектов промышленной (производственной и складской) недвижимости:

ü Требования по экологии. Большинство производств являются источниками загрязнений, в то время как склады в основном безвредны для окружающих.

ü Транспортная доступность. Для складов транспортная доступность – это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортные развязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен удобный подъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро, железнодорожных станций и города.

ü Требования к инженерному обеспечению. Для производственных площадок характерен большой разброс в потребностях электроэнергии, который определяется спецификой производства.

ü Требуемые площади. Большинство новых востребованных производств относятся к разрядам малых и средних. Требуемые для них производственные площади лежат в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, в то время как для современных складов потребность в площадях обычно начинается от 10 000–20 000 кв.м.

Рынок производственных помещений - это в основном вторичный рынок. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами производственного назначения в нашем городе, должна сократиться на 3 тысячи га. Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость.

Диаграмма 1. Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга

В настоящее время распределение активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

По Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах.

Диаграмма 2. Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.

Ставки аренды

Арендные ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год для не отапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для теплых помещений.

Тенденции и прогнозы.

ü В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательные для размещения производств следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

ü Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

ü Размещение производств в Ленинградской области, как правило, сопровождается строительством новых производственных корпусов.

1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

V=150*36*16=86400 (м³)

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Таким образом выбираем:

· Здание общего промышленного назначения

· Объём здания до 100 000 м³, одноэтажное здание

· Территориальный пояс – 2

· Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 9,4 руб.

3. Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических характеристик прочих элементов здания. К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога. С₆₉ = 9,4*0,95*1,03 = 9,20 руб/ м³

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

где V – расчётный объём здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб/ м³.

ВС₆₉ = 9,20 * 86 400 = 794 880 (руб.)

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

(ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)

k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)

k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

ВС_Д.о. =794 880*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=81 699 699,28 (руб.)

2.3 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),

где Ин – накопленный износ здания;

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет

ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;

Иу – величина устранимого износа, руб.

Таблица 4 Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699 699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)

2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 81 699 699,28– 23 395 865,53 = 58 303 833,75 (руб.)

2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз ,

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Таблица 5 Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.

2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РСзп = ВС_Д.о. - Ин + Сз,

где ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

РСзп=81 699 699,28 – 23 395 865,53+ 7 673 400 =65 977 233,75 (руб.)

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э * m * 0,8 * Aр *k_r

где S_1э – площадь одного этажа, м²;

S_1э = 150*36 = 5 400 м²

m – количество этажей в оцениваемом здании;

m = 3

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

Aр – ставка аренды, $/ м²/год; Ар = 120 $/м²/год

k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

k_r = 27.6635 руб./долл.

PGI = 5400*3*0,8*120*27,6635 = 43 022 275,20 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI * k_об * t_н/ t_о + PGI * k_L

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

V+L =43022275,20 *(0,1*6)/12+43022275,20*0,07 = 3390155,28 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI - 1)

где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.

MI = 43 022 275,20 *(1,1 – 1) = 4302227.52 руб.

4. Действительный валовой доход

ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

EGI = 43 022 275,20 – 3 390 155,28 + 4 302 227,52= 43 934 347,44 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОЕ = FE + VE + RR,

где FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м²* S_1э * k_r;

FE = 0,022*65 977 233,75 +0,03*65 977 233,75+5*5 400*27,6635 = 1 451 499,14 + 1 979 317,01 + 746 914,50 = 4 177 730,65

VE = 35$/м² * S_1э * k_r;

VE = 35*5 400*27,6635 =5 228 401,5руб.

RR =k_RR *EGI;

RR = 0,10 *43 934 347,44 = 4 393 434,74 руб.

OE = 4 177 730,65+5 228 401,50 +4 393 434,74= 13 799 566,89руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =ЕGI – OE

NOI = 43 934 347,44 – 13 799 566,89= 30 134 780,55руб.

Таблица 6 Реконструкция отчёта о доходах