Скачать

Сделки с недвижимым имуществом

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….............стр. 4

Глава 1. Гражданско – правовая природа сделок с недвижимым имуществом. …………………………………………………….................стр. 7

1.1 Понятие и правовая природа сделки. ………………………………...стр. 7

1.2 Понятие и правовая природа недвижимости. ……………………….стр. 26

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом…………стр. 38

2.1 Договор долевого участия в строительстве. …………………………стр. 38

2.2 Договор продажи комнаты. ……...…………………………………....стр. 48

2.3 Договор мены жилого помещения. …………………………………...стр. 60

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом…………………………………………………………………стр. 69

3.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ……..стр. 69

3.2 Налогообложение сделок с недвижимым имуществом. …………….стр. 79

3.3 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них. ……………………………………………………………...стр. 86

Заключение. ……………………………………………………………...…стр. 92

Список сокращений………………………………………………………...стр. 94

Список использовавшейся литературы и нормативно-правовых актов. .стр. 96

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ Права и гуманитарного образования

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ Юриспруденция

ЗАДАНИЕ

ПО ДИПЛОМНОЙ РАБОТЕ

СТУДЕНТ Сергеев Борис Викторович

1.Тема работы: Сделки с недвижимым имуществом.

2.Срок сдачи студентом законченной работы: 04.04.2004 г.

3. Исходные данные по работе (проекту): нормативно-правовые акты, специальная юридическая литература.

4.Содержание разделов дипломной работы:

Глава 1. Гражданско – правовая природа сделок с недвижимым имуществом.

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом.

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым.

6. Дата выдачи задания 27.12.2003г.,

Руководитель дипломного проекта ____________________

Студент ___________________________________________

ВВЕДЕНИЕ.

Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

Говоря о сделках с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Рынок недвижимого имущества можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (в последнее время появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями.

Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике. В одном из недавних интервью доктор юридических наук, председатель Комитета Государственной Думы по законодательству П.В. Крашенинников заявил следующее: «На одном из последних заседаний, например, мы рассматривали три изменения в ГК РФ и два - в УК РФ. Полагаю, что это естественно: названные кодексы вследствие их большой значимости не могут не стать основными объектами законодательной инициативы».(1)

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д. К некоторым сделкам применяется правило об обязательном нотариальном удостоверении.

В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.

Этим и некоторым другим вопросам посвящена данная работа, а также правовым особенностям сделок с недвижимым имуществом и анализу нормативно-правовой базы, регулирующей эти сделки.

ГЛАВА 1.

Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом.

1.1 ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА СДЕЛКИ

В наследство от времён социализма в сознании значительной части населения России отложилось негативное отношение к понятию сделки, как сомнительной операции с точки зрения морали. Отсюда делец, деляга это подозрительный и хитрый субъект, занимающийся сделками, хотя большинство граждан России практически ежедневно совершает сделки даже не замечая этого. Здесь и совершение покупок в розничной торговле, и проезд в общественном транспорте и др. Заключение сделок происходит в течение всей жизни человека - от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое «последней волей»).

Вот как определяет понятие сделки ст. 153 ГК: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделкам полностью посвящена глава 9 ГК. Таким образом, сделки это волевые действия физических и юридических лиц направленные на достижение определённого юридического результата. Волеизъявление, т.е. внешнее выражение воли, выражается в форме, доступной для восприятия: устно, письменно, с помощью конклюдентных действий. В некоторых случаях воля к заключению сделки может быть выражена с помощью молчания. Например, применительно к сделкам с недвижимым имуществом, с помощью молчания может продлеваться договор аренды при продолжении пользования арендованным недвижимым имуществом арендатором после окончания срока договора, если в договоре не указано иное, при согласии арендодателя. Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны это означает свободу в принятии решения, «нормальные условия формирования воли», с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.

В зависимости от количества участников сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ст. 154 ГК). Круг участвующих в сделке лиц оказывает решающее влияние на порядок совершения сделки и возникновение ее правовых последствий. Двух- и многосторонние сделки могут быть возмездными и безвозмездными, консенсуальными и реальными, а для односторонних сделок эти признаки не имеют никакого значения.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонние сделки могут совершаться в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо соглашением сторон (двух или многосторонней сделкой). Так, составление завещания, составление векселя или выдача банковской гарантии происходят на основании закона, а отказ от выполнения договора – как на основании закона, так и договора, заключённого между сторонами (ст. 450 ГК). К односторонним сделкам относят также выдачу доверенности (ст. 185 ГК), удержание (ст. 359 ГК), согласие супруга на сделку с общим недвижимым имуществом (ст. 53 СК), объявление торгов в виде аукциона или конкурса, публичное обещание награды (ст. 1055 ГК) и некоторые другие. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, обязать другую сторону без ее согласия нельзя. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Число лиц, участвующих в такой сделке, не обязательно должно совпадать с числом сторон. На каждой стороне может участвовать несколько лиц таким образом, что все они занимают положение одной стороны в сделке. Возникающие из сделки права и обязанности стороны распределяются между участниками по правилам о множественности лиц в обязательстве (ст.ст. 321, 322 ГК).

Сделки могут заключаться под определённым условием (условные сделки). Условие является дополнительным элементом сделки. Поэтому не считаются условными те сделки, в которых возможное будущее обстоятельство, влияющее на правовые последствия сделки, выражает ее существо, и без него сделка данного вида вообще совершена быть не может (страхование, конкурс, лотереи, игры). Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (ст.157 ГК). Что касается сделок с недвижимостью, то законом устанавливаются определённые ограничения на включение условий в договор. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены (ст. 37 ЗК).

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК). Большинство сделок в гражданском обороте совершается в устной форме, которая допустима во всех случаях, когда законом или соглашением сторон для совершаемой сделки не установлена письменная форма.

Участники сделок с недвижимым имуществом вправе выбрать лишь простую письменную и нотариальную форму. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.

«Гражданский Кодекс Российской Федерации счёл возможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения. Из них два в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости – ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК), третий – с уступкой права требования (ст. 389 ГК) и четвёртый – с договором ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по которому одна сторона – получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 и 584 ГК)».(2) Почему-то Брагинским не указан здесь договор пожизненного содержания с иждивением. По моему мнению, на него также распространяется требование об обязательном нотариальном удостоверении, хотя это и не указано прямо, но в силу ч.2 ст. 601 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. К тому же договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют сходную гражданско-правовую природу и объединены в общую главу 33 ГК. Требуется и согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 53 СК).

Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось. Нотариальное удостоверение сделки предоставляет сторонам некоторые преимущества при последующей государственной регистрации сделки. Так государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 ФЗ «о госрегистрации»), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

Применительно к совершению сделок с недвижимостью государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 ФЗ «о госрегистрации»).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и ФЗ «о госрегистрации». Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

ГК очень строго подходит к соблюдению формы сделки и к требованию о государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Аналогичные нормы содержатся и в ст. 551 ГК. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит так же государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Например: «Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, Облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».(3)

Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой, прежде всего, понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Например, не могут считаться сделками действия по продаже вещей запрещённых к обороту или ограниченных в обороте между лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу (наркотиков, оружия, опасных отравляющих веществ и др.). Равным образом, не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам или ограничить их права. Статья 10 ГК «Пределы осуществления гражданских прав» устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Не будет являться сделкой, к примеру, и монополистический сговор по недопущению на товарные рынки иных участников т.к. права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Следовательно, подобные действия не будут влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением. Некоторые ученые подчеркивают, что именно по критерию правомерности сделка отграничивается от всех тех юридических действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как сделки, а не как неправомерные действия. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК). Следует при этом учитывать, что в соответствии со ст. 3 ГК акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому их несоблюдение не является основанием для признания сделки ничтожной по ст. 168 ГК.

«Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 1998 г. N КГ-А40/1966-98 (извлечение).

Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) «Корпорация «Союз-Возрождение» о выселении из нежилого помещения по адресу: Чистый пер., д. 7 стр. 1, ссылаясь при этом на то, что ответчик занимает данное помещение без соответствующих юридических оснований.

Определением от 18.03.98 г. в качестве третьего лица к участию в деле привлечено РЭУ-5 ТУ «Хамовники».

Решением от 15.05.98 Арбитражного суда г. Москвы отказано в удовлетворении исковых требований.

Постановлением от 2.07.98 г. апелляционной инстанции того же суда решение оставлено без изменения.

На принятые судебные акты Москомимуществом подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает, что обжалуемые им решение и постановление являются незаконными и необоснованными, в связи, с чем просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца.

В отзывах на кассационную жалобу "Корпорация "Союз-Возрождение" и МП "РЭУ-5ТУ "Хамовники" возражают против доводов заявителя.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и, соответственно, отзывах на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела, Москомимущество, заявляя иск о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения по адресу: Чистый пер., д. 7, стр. 1, в обоснование своих требований ссылается на то, что договор аренды N 7/5-92 от 12.03.92 г., между АОЗТ "Корпорация "Союз-Возрождение" и РЭУ-5 ТУ "Хамовники" является на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением п. 21 Положения о порядке управления недвижимым имуществом Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 10.09.91 г. N 73, действовавшего на момент заключения договора.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

В соответствии со ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение Положения о порядке управления недвижимым имуществом Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 10.09.91 г. N 73 не является основанием для признания сделки ничтожной по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения по ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств и требований закона арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правильно разрешил спор, отказав Москомимуществу в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы о незаконности и необоснованности судебных актов суд кассационной инстанции находит несостоятельными, поскольку решение и постановление приняты судом с правильным применением норм материального права, а выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах принятые по делу N А40-5152/98-32-75 судебные акты являются законными и обоснованными и оснований для их отмены, предусмотренных ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: решение от 15.05.98 г. и постановление от 02.07.98 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-5152/98-32-75 - оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Москвы - без удовлетворения».(4)

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки нравственным основополагающим нормам. Закон обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК).

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Не случайно в перечне оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ст. 8 ГК на первое место ставит договоры и иные сделки. Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется взаимный обмен прав и обязанностей между участниками гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. ГК в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место и последствиям признания их недействительными. Недействительности сделок целиком выделен параграф 2 Главы 9 ГК. Здесь приведён исчерпывающий перечень оснований недействительности сделок (ст.ст. 168-179).

Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Как известно недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Например: «Мольников В. - наниматель 2-комнатной квартиры по Новосондецкому бульвару в г. Ульяновске проживал в ней вместе с женой Мольниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми: Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. (все были прописаны в этом жилом помещении). 22 мая 1995 г. Мольникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. 11 августа 1995 г. Мольников В. подал в комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мольников В. стал единственным собственником упомянутой квартиры.

21 сентября 1995 г. Мольников В. указанную квартиру продал Веселовой за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 г. Мольникова Т. за счет этих денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн. рублей не пригодный для проживания дом.

Переехав на жительство в с. Поповка, Мольниковы стали злоупотреблять спиртными напитками, растратили деньги, полученные от продажи квартиры, распродали домашнее имущество.

Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних Калмыковой, Мольниковой Ю., Мольниковой Е. с иском к Мольникову В., Мольниковой Т., Веселовой С. и Веселовой Т., комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой 2-комнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда) в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по мотиву их вынесения с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние Мольникова Ю., Мольникова Е. и Калмыкова не должны были быть включены в договор приватизации 2-комнатной квартиры по Новосондецкому бульвару, т. к. на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 г. мать детей - Мольникова Т. выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района.

Однако данный вывод суда не основан на законе.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. (с изменениями и дополнениями) в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом.

Согласно ч.2 ст.89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым лишь в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Как видно из материалов дела, квартира по Новосондецкому бульвару являлась единственным постоянным местом жительства, как для Калмыковой, так и для Мольниковых Ю. и Е., которые проживали в ней со дня рождения. На момент приватизации квартиры в августе 1995 г. ни дети, ни их мать не приобрели права на какое-либо другое жилое помещение в с. Поповка и, таким образом, не имели никакого другого постоянного жилья, кроме квартиры по Новосондецкому бульвару. В с. Поповка Мольникова Т. вместе с детьми была прописана на частной квартире как временный жилец.

В соответствии со ст.54 КоБС РСФСР (действовавшего на момент возникновения правоотношений) отец и мать имеют равные права и обязанности в отношении своих детей и не могут в силу ст.52 КоБС РСФСР осуществлять их в противоречии с интересами детей.

Учитывая, что после выписки детей из упомянутой квартиры, которая была произведена матерью в нарушение их интересов, они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжало оставаться место жительства их отца Мольникова В. - 2-комнатная квартира.

Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что Мольникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка 3-комнатную квартиру, необоснованна, т. к. из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома Мольникова в с. Поповка никакого жилья не имела.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Калмыкова, Мольникова Ю. и Мольникова Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе.

Кроме того, при приватизации 2-комнатной квартиры по Новосондецкому бульвару комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска не было получено разрешения органов опеки и попечительства, однако суд не дал оценки этому обстоятельству.

В то время как в соответствии с ч. 6 п. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципально