Скачать

Право собственности на квартиру и жилой дом

Недвижимость в России - бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом, предшествующих поколений людей, живших и живущих на Российской земле. Гражданское Общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Право собственности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В своей работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Тема, которую я рассматриваю в данной работе, на сегодняшний день очень актуальна. Хотелось бы остановиться на составных частях работы. Первая глава посвещена основным вопросам

приобритения права собственности граждан. Здесь рассматриваются правовые аспекты приватизации квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, коммунальных квартир, а также дается прогностическая версия, что будет с приватизацией в будущем. В этой же главе исследуются особенности права собственности жк, жск, юридических лиц, а также приобретение и прекращение этого права на жилой дом. Глава вторая является своего рода попыткой автора изложить свое мнение на тему риэлторской деятельности на основании полученного опыта в процессе работы в одном из агенств недвижимости в городе Новосибирске.

Глава 1. Право собственности

Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность” за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности.

В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как правовой институт, то есть в объективном смысле, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности

В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации - жилищного

фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г(1), под приватизацией жилья
понимается бесплатная передача в собственность граждан на
добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в
государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для
граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих
принципов:

граждане принимают решение о приватизации занимаемых

ими жилых помещений, в государственном и муниципальном

жилищных фондах исключительно добровольно;

владельцы приватизированных жилых домов и квартир

имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по

своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду,

совершать иные сделки, не противоречащие закону;

каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке

приватизации жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищных фондов один раз;

на переходный к рыночным отношениям период для граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями;

обслуживание и ремонт приватизированных жилых поме­щений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом

приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и об­щественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государ­ственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую вла­дельцы домов запрещали жителям приватизировать занимае­мые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 де­кабря 1993 г(2)(c1) (c2) (aaa3) . (aaa4) устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, нахо­дящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть пере­дан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохране­нием всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В соответствии с Указом Президента РФ «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового на­значения приватизируемых предприятий, находящихся в феде­ральной (государственной) собственности» от 10 января 1993 г.(3), не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

Особые сложности вызывает приватизация жилищного фон­да Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизиро­вать свое жилье, так как оно относится к категории государ­ственной собственности. Однако после приватизации при отъез­де он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образова­нию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем.

При приватизации квартиры в заявлении необходимо ука­зать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указа­ния долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в совместную или долевую собственность, решается только самими граждана­ми. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. Однако в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В дого­вор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, кото­рым это жилое помещение передается в общую с несовершен­нолетними собственность, или несовершеннолетние, проживаю­щие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федера­ции «О некоторых вопросах применения судами Закона Россий­ской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмеча­лось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершен­нолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жи­лых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым поме­щением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не прожива­ют, однако на момент приватизации имели на это жилое поме­щение равные права с собственниками.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помеще­ниями, в которых проживают (проживали) исключительно несо­вершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделе­нии сберегательного банка».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершен­нолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, переда­ются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответству­ющим органом местной администрации.

При передаче жилья в собственность граждан при привати­зации нотариального удостоверения не требуется и государ­ственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

За оформление документов при приватизации взимается
плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся
оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.

Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро техничес­кой инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистра­ции договора граждане получают возможность по своему усмот­рению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исклю­чительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру. Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры. Однако в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собствен­ность или до регистрации такого договора в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к "отказу в удовлетворении требования наследника. Так, С. предъявила иск к НПО «Энергомаш» о призна­нии права собственности на однокомнатную квартиру в г. Химки, ссылаясь на то, что наниматель жилого помещения 3. в августе 1992 г. подал заявление о приватизации занимаемой квартиры и завещал ее ей. 24 сентября 1992 г. 3. умер, не успев оформить договор на передачу жилого помещения в собственность. Ответчик в привати­зации квартиры наследнице 3. С. отказал.

Решением народного суда, оставленного без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлет­ворении иска отказано. Однако Президиум Мособлсуда, рассмотрев дело, отменил указанные судебные постанов­ления и указал, что ни народный суд, ни кассационная инстанция не учли при рассмотрении дела данного разъ­яснения Пленума Верховного Суда РФ.

Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, для пенси­онеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

В других случаях договоры о приватизации расторгают раз­веденные супруги. Являясь собственниками квартиры, они мо­гут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собствен­ности одного из них. Если же квартира становится государствен­ной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

Однако заставить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.

Так, Ч. обратился в суд с иском к ТОО «Дмитриевы горы» о передаче в собственность занимаемой им квартиры, которая была выделена Ч. колхозом «Большевик» (правопредшественник ТОО). Районный суд иск удовлетворил, ссылаясь на Указ Президента РФ «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего состава и рядового состава органов внутренних дел и членов их семей» от 2 ноября 1992 г.,(4) в соответствии с которым истец имел право, по мнению суда, получить в собственность занимаемую квартиру. Между тем названный Указ, равно как и Закон «О привати­зации жилищного фонда в РФ» предусматривает безвозмезд­ную передачу жилья в собственность только в домах государ­ственного и муниципального жилищных фондов. В связи с этим вышестоящая судебная инстанция обоснованно отменила это решение.

Приватизация жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхо­зам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

Не следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого поме­щения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать госу­дарственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватиза­ции необходимо уплатить значительную сумму.

Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г(5)(aaa5) . разрешена приватизация в домах — памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремон­та на ближайшие годы.

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона «О прива­тизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватиза­ции жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключе­нием жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиени­ческим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в пол­ном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизи­руются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затяги­вается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запреща­ет производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения договора и предоставления нового жилья.

1.1.1.Приватизация коммунальных квартир

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные квар­тиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.

В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.

Однако, как сказано далее в законе, «собственники жилищно­го фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения¹, и учреждения, в оперативное управ­ление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир».

Таким образом, решение этого вопроса передано на усмотре­ние конкретного собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведом­ствами, а если речь идет о государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.

Что касается коммунальных квартир, входящих в муници­пальный жилищный фонд, то решение о их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные органы власти.

Приватизировать можно также коммунальное жилье, при­надлежащее предприятиям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управ­ления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления огра­ничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти пра­вомочия производны от права собственности.

Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяй­ственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

Приватизация коммунальных квартир осуществляется в сле­дующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по. своему усмотрению.

Особым образом решается вопрос в тех случаях, когда в коммунальной квартире освобождается одна или несколько комнат.

в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР(6):

1) если в квартире освободилось жилое помещение, не изоли­рованное от занимаемым другим нанимателем жилого помеще­ния, это помещение подлежит передаче в его пользование;

2) освободившееся изолированное жилое помещение в квар­тире, где проживает несколько нанимателей, должно предос­тавляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям призна­ются нуждающимися в улучшении жилищных условий;

3) при отсутствии нуждающихся право на получение освобо­дившегося жилого' помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека (12 кв. м.) или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью.

Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно каждому претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом муници­пального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от мес­тонахождения комнаты и качества жилья.

При отсутствии в квартире претендентов на свободную ком­нату среди жильцов последняя будет предоставлена другим гражданам по договору найма. После заселения комнаты при согласии всех жильцов приватизация может быть осуществлена.

1.1.2.Прекращение бесплатной приватизации жилья

Бесплатная приватизация жилья в России будет прекращена 1 января 2004 года. Как сообщил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, это предусмотрено проектом нового Жилищного кодекса, который готовит правительство РФ. Выступая на заседании трехсторонней комиссии по урегулированию социально-трудовых отношений, Пономарев заявил, что "практически все, кто хотел приватизировать свое жилье, уже сделал это". В результате, по его словам, 63% граждан в настоящее время уже проживают либо в частном, либо в приватизированном жилье. Тем не менее, продолжал Пономарев, проект Жилищного кодекса предусматривает различные формы содействия со стороны государства гражданам, нуждающимся в получении жилья, в частности, выдачу им субсидий. Вводятся нормы общей жилой площади. По словам зампреда Госстроя, до конца 2001 года правительство окончательно доработает этот проект Жилищного кодекса и направит его для утверждения в Госдуму.(7)

Госстрой России выступает за прекращение с 2002 года бесплатной приватизации жилья. Это положение рассматривается как ключевой пункт жилищно-коммунальной реформы, которую готовит ведомство по поручению правительства.(8)

В Москве прекращение бесплатной приватизации жилья может наступить еще раньше, вопрос об ограничении приватизации квартир в столице Московская Городская Дума рассмотрит в ближайшее время.

Ранее московские депутаты уже поднимали вопрос о прекращении бесплатной приватизации жилья в Москве сроком на два года, однако президент Ельцин "не дал хода" этому законопроекту.

Теперь данный законопроект в масштабах всей страны намерен реанимировать Госстрой, который действует по поручению правительства.

В случае, если правительство решится вынести этот законопроект в Думу, депутаты вполне могут его поддержать. "Помимо проправительственных фракций, автоматически поддерживающих Путина во всем, за ограничение приватизации проголосуют полторы сотни коммунистов".(9)

К настоящему времени в России неприватизированным остается около 40 процентов жилого фонда.

1.2.Право собственности на квартиры в домах ЖСК и ЖК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК и ЖК. Первые образуются для строи­тельства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремон­ту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у пред­приятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (реконстру­ированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. >КСК (ЖК) действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

В члены ЖСК (ЖК) могут быть приняты граждане, достигшие восемнадцати лет, нуждающиеся вулучшении жилищных уcловий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответ­ствующим органом местной администрации и выдачи ордера.

Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, поль­зования и в определенной степени распоряжения предоставлен­ным ему помещением.

Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семей. Однако в отличие от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщи­ку жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помеще­нии ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помеще­нием при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Следует, однако, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основа­ниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при нали­чии для каждого их них изолированного помещения. Наследни­кам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний сущес­твует лишь постольку, поскольку квартира остается в собствен­ности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвра­щать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотно­шения между ЖСК и его членом, возникающего из имуществен­ного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.(10)

1.4.Право собственности на квартиры юридических лиц

Право собственности на квартиру может возникнуть не толь-! ко у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут приобретать квартиры и другую не­движимость в жилищной сфере по всем возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сдел­ки (договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.

Право собственности у вновь образуемого юридического лица
на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда
один или несколько учредителей передают принадлежащие им
на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный,
капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими
учредителями.
Наконец, право собственности на квартиру или даже на целый
жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате
инвестирования в строительство (включающем долевое участие
в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридически­
ми лицами посредством участия в долевом строительстве, то
обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот
договор заключается для достижения общей хозяйственной
цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники
договора могут производить взносы деньгами или имуществом
либо путем трудового участия. Жилой дом, построенный в
результате совместной деятельности, является общей собствен­ностью сторон договора. Квартиры и другая недвижимость этого
дома распределяются между участниками договора пропорци­онально вложенным средствам.

Юридическое лицо может осуществлять строительство жило­го дома самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрыв­но связан с земельным участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность, заключить договор долгос­рочной аренды на этот земельный участок либо получить землю в пользование.

Естественно, для любого застройщика наиболее предпочти­тельным вариантом является оформление права собственности на земельный участок, предназначенный для постройки.

Основанием для оформления права собственности является не договор, а заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является Регистрационное удостове­рение на право собственности. Субъектами права на получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью пос­троившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.

Право собственности инвестора возникает только после госу­дарственной регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.

Правомерность указанного распоряжения вызывает опреде­ленные сомнения. В данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за счет средств инвесто­ра, должно возникать у этого инвестора непосредственно, тран­сформируясь из права собственности на объект незавершенного строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить правопорождающего характера, а должны офор­млять уже существующее право. Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств, предусмотрен­ный распоряжением от 8 февраля 1993 г., не может быть признан законным.

Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистри­рующие органы такого права не имеют. В случае предъявления

инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ. Вопрос о целесообразности

признания прав за инвестором на объект строительства должен

решаться на стадии выделения земельного участка и подписа­ния инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права соб­ственности по мотивам нецелесообразности после завершения

необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в

объект.

В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью оформления прав; собственности или распределением между инвесторами квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по соглашению между сами