Скачать

Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства.Именно в объектах недвижимости – зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово – экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Таким образом , оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

На практике , в процессе оценки могут возникнуть проблемы , вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки : затратного , доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.

Раздел 1. Характеристика объектов оценки.

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.

Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.

Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4% , при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере ; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства . В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.

Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 % , при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .

Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным

(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ) , что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.

Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке , а также к возрастанию роли сектора услуг , прежде всего торговли и общественного питания.

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ).

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

1.3 Анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся

на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО

«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».

Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»

находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,

ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).

В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная

часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-

культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки

находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.

Рис.1

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети

водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.

Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как

расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой

активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится

станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,

троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки

находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.4 Описание объекта.

Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .

Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное

кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО

«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».

Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все

помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям

рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2

Описание участка земли.

окончание таблицы 1.2

Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Описание конструктивных решений здания и улучшений.

Вывод :

проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.

2.1 Понятие рыночной стоимости .

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.

2.3 Оценка земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.

Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.

Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

S_застр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

где 523,52–общая площадь оцениваемых помещений, м2

6468 – площадь застройки всего здания, м2

22198 –общая площадь помещений всего здания, м2

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка составляет:

V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,

где:

0,48 – коэффициент функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1

Таблица 2.1

Определение стоимости земельного участка объекта оценки

в ценах на 1.01.2006г.

Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе – 103 425 335 руб., бар – 14 738 833 руб.

2.4. Определение стоимости нового строительства.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:

С = С₆₉* V * И₈₄ *И₉₁ * 0, 99 *Иофi , (2.1.)

где

С₆₉ - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.

V - строительный объем здания.

И₈₄ - индексизменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).

И₉₁ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;

Иофi – индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.2

Определение строительного объема кафе и бара .