Скачать

Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель"

Глава 1. Анализ рынка гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга

1.1 Тенденции развития туристской инфраструктуры Санкт-Петербурга

1.2 Существующие проблемы и пути их решения в сфере гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга

1.3 Спрос и предложение на гостиничном рынке Санкт-Петербурга

Глава 2. Оценка инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"

2.1 Описание инвестиционного проекта кампании "Исаакиевский отель"

2.2 Оценка выбранной стратегии управления гостиницы

2.3 Оценка соответствия гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" к гостинице категории 4*

Глава 3. Предложения по реализации и оценка экономической эффективности инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"

3.1 Влияние комплекса факторов на доходность инвестиционного проекта гостиницы

3.2 Этапы инвестиций в проект гостиничного комплекса

3.3 Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиций в проект гостиничного комплекса

Заключение

Список используемых источников

ВВЕДЕНИЕ

С тех пор, как человек начал путешествовать, возникла необходимость ночлега вне дома и места, где бы он мог утолить голод и жажду. Всякий спрос рождает предложение, поэтому в ответ на спрос путешествующих на услуги по размещению и питанию появились соответствующие предприятия, предоставляющие эту услуги. Само же слово "отель", которым во всем мире называют то, что русские упорно продолжают именовать гостиницей, зародилось в XVIII в.

В представленной работе произведена оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель".

Актуальность темы исследования не вызывает сомнений, поскольку вопросы управления являются основополагающими в стратегической политике гостиницы и непосредственно влияют на успешность ее функционирования и величину прибыли. Классификация гостиничных предприятий по уровню комфорта, которая принята во всем цивилизованном мире, играет огромную роль в решении вопросов управления качеством гостиничных услуг. Формирование правильного подхода к выбору категорийности, соблюдение всех требований международных и российских стандартов звездности, соответствие качества обслуживания заявленному уровню и статусу отеля, а, следовательно, и уровню цен, удовлетворение ожиданий клиента выбранного сегмента являются необходимыми условиями успешного функционирования гостиничного предприятия.

Индустрия гостеприимства в целом и гостиничный сектор в частности отличаются повышенной уязвимостью, проявляющейся в высокой степени их открытости внешним воздействиям и тесной зависимости конъюнктуры гостиничного рынка от негативных мировых событий. Гостиницы - это важнейшая составляющая часть туристского хозяйства. Поскольку сейчас туризм, как быстро развивающаяся и эффективно работающая отрасль, выходит на первое место в мире среди других отраслей экономики по объему продаж, благодаря чему, признана одной из наиболее перспективных и получила официальную поддержку со стороны государства в РФ, роль гостиничного сектора вряд ли можно переоценить.

В процессе исследования автором изучены труды ученых и практиков, таких как Боголюбов В.С., Здоров А.Б., Дурович А.Л, Кабушкин Н.И., Сергеева Т.М., Безрукова Н.Л., Виноградова М.В., Панина А.П., Моисеева Н.К., Филипповский Е.Е., Шмарова Л.В., Шевчук Д.А., Янкевич В.С. и др., нормативные акты, регламентирующие деятельность предприятий и организаций в сфере туризма.

Целью данной работы является оценка перспективы реализации инвестиционного проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель", с учетом реально сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг и предполагаемой динамики развития, выведенной на основе маркетинговых исследований рынка туристских услуг Санкт-Петербурга.

Реализация поставленной цели дипломного исследования потребовала решения следующих задач:

- провести анализ сегодняшней ситуации на рынке гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга, рассмотреть тенденции его дальнейшего развития, раскрыть основные проблемы гостиничного сектора нашего города и возможные пути их решения. Также проанализировать предложение на рынке гостиничных услуг в лице потенциальных конкурентов и спрос различных сегментов потребителей на услуги гостиниц Санкт-Петербурга в зависимости от сезона года.

- произвести оценку выбранной стратегии управления гостиницы, соответствия всех технико-экономических показателей гостиницы минимальным требованиям российских стандартов звездности применительно к средствам размещения 4*.

- заключительной задачей работы является оценка инвестиций в данный проект по важнейшим экономическим критериям эффективности, в соответствии со значениями которых, анализируется эффективность инвестиций в гостиничный комплекс "Исаакиевский отель".

Объектом дипломного исследования является рынок гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга.

Предметом исследования является оценка перспективы реализации инвестиционного проекта бизнес-отеля.

Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов, затрагивающие как общие основы управления для любого гостиничного предприятия, так и проблемы, возникающие при реализации задуманного гостиничного комплекса "Исаакиевский отель".

Методологической основой исследования являются методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности, методы сравнения, экспертные оценки.

Информационную базу анализа составили данные Федеральной службы государственной статистики, Администрации Санкт-Петербурга, публикации периодических изданий, результаты исследований по данной теме, статистические и аналитические данные предприятия, материалы Интернет.

Обоснованность и достоверность результатов исследования, полученных автором, выводов и рекомендаций достигается использованием проверенных практикой положений и методов экономического и логического анализа, проведенными расчетами на основе объективных данных.

Научная новизна дипломного исследования заключается в оценке эффективности проекта с учетом сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг в настоящее время.

Положения, выносимые на защиту:

- обоснование роли гостиничного сектора в сфере туризма, необходимости его развития в Санкт-Петербурге;

- анализ спроса и предложения на рынке гостиничных услуг, рекомендации по решению существующих проблем в сфере гостиничного бизнеса;

- оценка выбранной стратегии управления гостиничным комплексом, его соответствие к гостинице категории 4*;

- обоснование экономической эффективности реализации проекта.

Практическая значимость дипломного исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть применены в процессе реализации инвестиционного проекта бизнес-гостиницы. Предполагаемый методический инструментарий позволит руководству повысить экономическую эффективность предприятия, за счет изучения современных подходов к оценке эффективности вложения инвестиций в гостиничную сферу Санкт-Петербурга.

Цель и задачи предопределили структуру дипломной работы.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

В первой главе "Анализ рынка гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга" рассмотрена сегодняшняя ситуация на рынке гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга, прослеживаются тенденции его дальнейшего развития, раскрываются основные проблемы гостиничного сектора нашего города и возможные пути их решения. Здесь также анализируется предложение на рынке гостиничных услуг в лице потенциальных конкурентов и спрос различных сегментов потребителей на услуги гостиниц Санкт-Петербурга в зависимости от сезона года.

Во второй главе "Оценка инвестиционного проекта "Исаакиевский отель" рассказывается об особенностях проекта гостиничного комплекса, рассматривается выбранная стратегия управления гостиницы, организационные условия соглашения о франчайзинге, произведена оценка соответствия характеристик отеля требованиям применительно к средствам размещения 4*.

В третьей главе "Предложения по реализации и оценка экономической эффективности инвестиционного проекта "Исаакиевский отель" разбираются факторы, влияющие на доходность инвестиционного проекта гостиницы, этапы инвестиций в проект. Также произведена оценка инвестиций в данный проект по важнейшим экономическим критериям эффективности: чистой приведенной стоимости (NPV), сроку окупаемости (PP), индексу рентабельности (PI), внутренней норме доходности (IRR), в соответствии со значениями которых, анализируется эффективность инвестиций в гостиничный комплекс "Исаакиевский отель".

В заключении обобщаются результаты дипломного исследования, сделаны выводы с учетом реально сложившейся ситуации на рынке гостиничных услуг.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ РЫНКА ГОСТИНИЧНОГО ХОЗЯЙСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

1.1 Тенденции развития туристской инфраструктуры Санкт-Петербурга

Индустрия гостеприимства и туризма в нашей стране является одним из динамично развивающихся видов бизнеса. Количество деловых и частных туристских поездок в нашу страну увеличивается каждый год, строятся новые отели, делаются определенные шаги российский властей и местных органов управления для улучшения качества предоставляемых услуг и их соответствия международным стандартам.

На всех уровнях государственной власти есть понимание того, что туризм для Санкт-Петербурга очень важен. Деятельность Правительства Санкт-Петербурга направлена на превращение туризма в одну из высокодоходных отраслей экономики, обеспечивающей значительный вклад в социально-экономическое развитие города за счет увеличения доходной части бюджета Санкт-Петербурга и местных бюджетов, притока инвестиций, увеличения числа рабочих мест, сохранения и рационального использования культурно-исторического и природного наследия.

Туризм тесно связан с транспортной инфраструктурой, в том числе с развитием речного флота, строительством причалов, созданием пешеходных зон, возможностями аэропорта, железнодорожного транспорта, с развитием промышленных предприятий и, конечно, гостиничной базы.

Санкт-Петербург - один из красивейших городов мира, на его территории находятся памятники культуры мирового значения. Как известно, всемирную славу Санкт-Петербурга составляют его уникальная архитектура, исторические памятники и музеи - особенно Эрмитаж, Русский музей, Петропавловская крепость, Музей Российской Академии наук, а также Мариинский театр, Академия русского балета, Филармония, Университет, Российская национальная библиотека, дворцово-парковые ансамбли Петергофа, Царского Села, Павловска.

Согласно рейтингу ООН, Санкт-Петербург занимает восьмое место в списке наиболее привлекательных для туристов городов мира. По прогнозам Всемирной туристической организации, сегодня посетить город хотели бы порядка 30 млн. человек в год. (35). Совершенно очевидно, что Петербург, не являясь курортом международного масштаба или городом с какой-то уникальной спецификой, все-таки довольно универсальный культурный и туристский центр, потенциально стоящий в первом ряду крупнейших и интереснейших городов Европы. Его возможности велики, но использованы далеко не в полной мере. Для сравнения Париж, Вена, Амстердам ежегодно принимают до 12 млн. туристов. В Риме на одного горожанина в год приходится до 15 туристов из разных стран, в Барселоне и Париже - по 6, а на каждого петербуржца - всего 0,6.

Уже сейчас наш город стал "основными воротами" на туристский рынок страны и стоит на первом месте в России по посещаемости. Санкт-Петербург, находящийся в центре пересечения морских, речных путей и наземных магистралей, является ее стратегическим центром, наиболее приближенным к странам Европейского Сообщества. Около половины иностранных туристов, приезжающих в Россию, посещают "Северную Пальмиру", причем в последние годы число прибывающих в наш город туристов неуклонно растет.

Анализ туристских потоков за последние 10 лет показывает в целом положительную динамику. После значительного спада в 1994 году, вследствие образования границ с Прибалтикой, с 1999 года показатели въездных потоков стабилизировались и изменяются в пределах от 2,3 до 3 млн. и более человек в год из 170 стран мира, отнесенных к категории туристов в соответствии со статьей №1 Закона РФ "Об основах туристской деятельности в РФ": 2001 году - 2,7 млн. чел., 2002 году - 2,8 млн. чел., в 2003 году - 3112,63 тыс. иностранных туристов плюс 909,60 тыс. чел внутренних туристов или резидентов. Если рассматривать динамику прироста общего количества туристов, то ежегодно он увеличивает в среднем на 10-15 %. (29, с.12). Причины такой положительной динамики следующие: рост туризма в мировом масштабе, спад интереса туристов к традиционным местам отдыха в связи с ростом напряженности в мире и согласованное продвижение на международном туристском рынке Санкт-Петербурга многими организациями.

Состав гостей Санкт-Петербурга крайне неоднороден (представители делегаций различного уровня, деловые и рабочие группы организаций и фирм, групповые туристы - потребители услуг зарубежных туроператоров, участники всевозможных студенческих и школьных программ, индивидуальные туристы), и каждой конкретной категории присущи свои определенные требования.

Посчитано, что каждый иностранный (нерезидент) турист, посещающий город, тратит примерно $200-$250 в день. Из них $100 он тратит на гостиницу и $100-$150 - на "культурную программу" (питание, развлечение, покупку сувениров). В среднем, турист приезжает в город на 3,5-4 дня. Получается, что средние затраты одного туриста за визит составляют $800-$1000 (($200-$250)х(3,5;4) дня). В сумме, по итогам 2003 года, иностранцы оставили в Петербурге порядка $1,5 млрд.

Немало денег принесли городской казне и "внутренние" российские туристы, а их число составило 25% от общего числа туристов. Городской бюджет в виде прямых и косвенных налогов в 2003 году приобрел 4,5 млрд. руб., что составило 8,5%. (28, с.2).

В настоящее время возможно оперировать исключительно данными экспертных оценок, которые говорят о том, что предприятия туристской индустрии Санкт-Петербурга приносят в доходную часть бюджета в среднем около 10%. (32).

Положительная тенденция наблюдается в отношении круизного туризма. Круизный бизнес для стран Балтийского региона - одно из перспективнейших направлений развития туризма. В 2001 году порт Санкт-Петербурга посетило более 230 морских круизных судна, на борту которых находилось 165 тыс. иностранных пассажиров, что на 10% больше показателя 2000 году. (32).

В 2002 году Санкт-Петербург посетило уже более 400 тыс. иностранных круизных туристов (около 150 тыс. морских и около 250 тыс. речных круизных пассажиров 450 речных круизных судов). Согласно оценкам экспертов, к 2010 году количество круизных пассажиров превысит 17 млн. человек. При этом регион Северной Европы занимает второе место среди мировых круизных регионов. (23, с.16).

Также быстрыми темпами развивается экотуризм, что связано с уникальным географическим положением Санкт-Петербург - близости с одним из красивейших мест Северо-запада России.

На туристском рынке Санкт-Петербурга работают свыше 1,5 тысяч туристских фирм (34), которые организуют комфортный отдых гостям города и предлагают широкий спектр услуг.

Постановлением Правительством Санкт-Петербурга от 17 октября 2005 года №1541 была принята "Программа развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005-2010 годы". В результате ее выполнения ожидается рост туристских посещений (обслуживаемых) до 5 миллионов человек. (32). По самым скромным подсчетам, для того, чтобы выйти на такой показатель, необходимо почти в 10 раз увеличить номерной фонд, который должен составлять хотя бы 150 тыс. номеров. Даже в этом случае потенциал города будет задействован только на 17%. В результате выполнения "Программы развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005-2010 годы" ожидается, что доходы экономических агентов (население частный сектор, бюджеты всех уровней) составят 75-80 млрд.руб., начиная с 2010 года (по сравнению с 20-25 млдр.руб. в 2004 году); поступления денежных средств от туризма в бюджет Санкт-Петербурга возрастут в 2,5 раза и составят к 2010 году около 6-7 млрд.руб. в год. (32).

Примерно 70% туристов приезжают в Санкт-Петербург с мая по август, и у города есть огромный потенциал для привлечения, по крайней мере, 1 млн. туристов в наш город зимой. Учитывая спад посещаемости Санкт-Петербурга в зимние месяцы (с октября по март-апрель), городская администрация при поддержке крупных гостиниц разработала и претворяет в жизнь программу "Петербургские зимние сезоны", направленную на привлечение в наш город туристов зимой, как в конгрессный, спортивный и научный центр, что позволит "сгладить" сезонность.

Важнейшая составляющая часть туристской инфраструктуры - гостиницы. Гостиничная индустрия как вид экономической деятельности включает предоставление гостиничных услуг и организацию краткосрочного проживания в различных средствах размещения: гостиницах, кемпингах, мотелях, общежитиях и т.п. Увеличение туристского потока в наш город на прямую связано с обеспеченностью гостиничными номерами.

Развитие же гостиничной базы тесно связано с развитием туризма и формированием исключительного по своей привлекательности имиджа Петербурга. Наличие большого разнообразия предложений от отелей различного уровня с одной стороны обеспечивает соответствие рынка самому широкому спектру материальных возможностей потребителей, а с другой - способствует росту привлекательности Петербурга как туристического центра, ведь в том числе по количеству, уровню и разнообразию отелей гости делают вывод и о развитости соответствующей части инфраструктуры города.

За последние годы на гостиничный рынок Санкт-Петербурга пришли компании, специализирующиеся на управлении гостиничным бизнесом, такие как Rocco Forte Нotels (управляет "Асторией", "Англетером"), Corinthia ("Невский Палас",) Orient-Express Hotels (Grand Hotel Europe), Radisson SAS (Radisson SAS Royal Hotel), "Best Western International" ("Нептун"), "Марриотт" (Renaissance St.Petersburg Baltic Hotel), "SOK Holding" (Holiday Club) и др. собираются: "InterContinental", "Hilton", "Sheraton". (37). Появилась информация, что на петербургский рынок выходит эстонская гостиничная сеть с норвежским капиталом Reval Hotels. В течение 3-5- лет компания планирует получить в управление 3-4 городские гостиницы. (18). В свою очередь международный гостиничный оператор Accor объявил, что в ближайшие годы в Петербурге возьмет в управление четыре-семь отелей. Три из них уже строятся. (21).

Вхождение крупнейших отелей Санкт-Петербурга в гостиничные цепи на условиях франчайзинга, который представляется как принципиально менее рискованный метод расширения своего бизнеса и установления присутствия гостиничных корпораций в некоторых целевых странах, по-прежнему остается тенденцией на гостиничном рынке Санкт-Петербурга. Следует отметить, что это касается больших гостиниц высокого уровня обслуживания. В Петербурге управляющую компанию имеют в основном 4-5*-e отели. Это позволяет обеспечить их среднегодовую загрузку на уровне 60%, что приближается к максимальным показателям первоклассных отелей европейских городов. (27,с.23). В то же время, франчайзинговое соглашение само по себе не дает гостинице гарантии рыночного успеха, который, в первую очередь, зависит от того, насколько эффективно управленческое звено гостиницы сможет использовать имеющиеся в ее распоряжение управленческие, финансовые и маркетинговые средства.

За последние годы на карте объектов размещения Петербурга появилось множество новых отелей, которые не подходят ни под одну официальную классификацию, однако их открытие приобретает массовый характер и уже играет определенную роль в развитии въездного туризма в Петербурге. Речь идет о мини-отелях, которые создают свою нишу для приема гостей в Северной столице, однако зачастую их потенциал не используется руководителями турфирм.

Появление альтернативных обычным гостиницам средств размещения, таких, как мини-отелей и посуточная аренда квартир (по данным риэлтерских организаций, их насчитывается порядка 10-15 тысяч (29, с.11)) было обусловлено несколькими причинами. Во-первых, в 1999-2000 годах в связи с увеличением туристского потока стало практически невозможно забронировать места для групп или для индивидуальных туристов в Санкт-Петербурге в период высокого сезона. Отсутствие мест дополнялось "советским сервисом". Второй, не менее важной причиной было то, что данный сегмент гостиничного, рынка просто отсутствовал, т.е. сложилась ситуация, при которой нулевое предложение порождало соответственно нулевой спрос.

Весь 2002 года и первый квартал 2003 года ознаменовались оживлением на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, что было связано с празднованием 300-летия города. Не был исключением и сегмент мини-отелей, поскольку ожидалось большое количество гостей. Только за период с 2002 по 2003 годы в Санкт-Петербурге открылось не менее 40 мини-отелей более чем на 700 мест. На конец 2003 года в Санкт-Петербурге работало около 100 мини-отелей.

Мини-отель - имеет как имиджевый, так и коммерческую составляющую. Причем соотношение определяется видением хозяев. Чаще всего их открывают банкиры, строительные компании, агентства недвижимости, инвесторы из других регионов и из-за рубежа. Вложения в мини-отель окупаются дольше, чем в строительство элитного жилья, и уж тем более это менее выгодно, чем перепродажа квартиры агентством недвижимости. Для того чтобы расходы на содержание здания оправдывались, необходимо иметь как минимум 100 - 140 номеров. Поэтому очень часто владельцу малой гостиницы принадлежат все квартиры в доме, но не сам дом. (30, с.12). Это в основном это семейный бизнес с привлечением недорогой наемной силы.

Чтобы более успешно продвигать услуги (в частности, и через Интернет), владельцы мини-гостиниц нередко объединяют усилия. Один из последних примеров - Центр развития малых отелей (консалтинг и управление отелями), созданный фирмами "Первая компания" и "Сеть мини-гостиниц Петербурга". В подобных "связках" компаниям удается предлагать довольно широкий выбор условий и мест проживания, получая дополнительные конкурентные очки.

Характерно и то, что после юбилея города развитие сети малых гостиниц не закончилось: в 2004-м инвесторы продолжали активно вкладывать средства в создание небольших частных отелей и их количество стремительно растет. Причем увеличивается не только количество отелей, но и их вместимость: малыми гостиницами становятся уже не только бывшие коммуналки, но и особняки, и целые этажи в бизнес-центрах. Городу это выгодно: у недвижимости появляется рачительный хозяин, который вкладывает средства не только в ремонт "своего" этажа или особняка, но и в благоустройство территории, ремонт парадного входа и фасада. В связи с этим цены на недвижимость в Санкт-Петербурге, а особенно в центральной его части, будут возрастать. Инвестирование средств в недвижимость в Санкт-Петербурге является очень выгодным способом вложения капитала.

Учитывая специфику петербургского старого жилого фонда, требующего срочного ремонта и реконструкции, очень перспективное для города направление - это развитие сети малых гостиниц. Чтобы старый жилой дом в центре перепрофилировать в малую гостиницу, нужно вложить, по подсчетам специалистов, от 500 тыс. до 2 млн. долл. (строительство и реконструкция больших отелей обходятся в сумму более 10 млн. долл.).

Одним из самых перспективных направлений развития малых отелей Петербурга - это организация приема деловых людей. И именно малые отели наиболее приспособлены к приему таких гостей и могут себе позволить именно эту специализацию. Небольшое количество номеров при необходимой инфраструктуре сервиса, тишина, близость к деловым центрам и доступность транспортных средств, безопасность и высокая квалификация персонала, - это те условия, которые способствуют организации достойного приема бизнес-туристов.

В свою очередь, гостиницы среднего класса Санкт-Петербурга в 2004 году впервые за последние годы столкнулись с проблемой недозагрузки в зимний период, вызванной ростом рынка гостиничных услуг. Несезон 2004 года внес свои коррективы в отношения между отелями среднего уровня. Руководство этих гостиниц стало уделять больше внимания рекламным кампаниям, осуществлять гибкую ценовую политику, повышать качество сервиса, вводить дополнительные услуги.

С 2000 года в связи с приближением юбилея Санкт-Петербурга заметно усилились разговоры на уровне городских властей о необходимости активного строительства новых и реконструкции уже существующих гостиниц. Понимая, что без создания современной и эффективно работающей гостиничной инфраструктуры, соответствующей международным стандартам невозможно решение задач, связанных с развитием туризма, Правительством Санкт-Петербурга была разработана программа развития гостиничных комплексов, включающая следующие направления:

- привлечение частных инвестиций в проекты реконструкции и развития гостиниц через участие в инвестиционных конкурсах;

- продвижение гостиниц Санкт-Петербурга на международный туристский рынок;

- поэтапную реализацию проекта развития городского туристского информационного центра;

- привлечение международных гостиничных цепей к управлению гостиницами. (39).

Строительство новых отелей в Санкт-Петербурге до сих пор сдерживалось сразу несколькими факторами:

- более низкая рентабельность эксплуатации гостиничных предприятий по сравнению с бизнес-центрами, объектами торговли и др.; срок окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес больше, чем в другие сферы;

- отсутствие стимулирующих механизмов, способных покрыть повышенные риски и более длительные сроки окупаемости инвестиций в гостиничном секторе;

- плохое состояние инженерных и иных коммуникаций, существенно удорожающих проекты в области развития гостиничного сектора;

- низкий уровень среднегодовой загрузки гостиничного сектора. (39).

По экспертным оценкам, при строительстве гостиницы стоимость 1 кв.м. в зависимости от класса отеля колеблется в пределах 1500-2000 долларов. (40). А при реконструкции существующих зданий, чем чаще всего и приходится заниматься инвесторам из-за нехватки свободных площадей в центре города, эти суммы еще больше. (32). Существует территориальная зависимость: чем ближе к центру участок для строительства отеля, тем выше его стоимость. Поэтому цены на гостиничные услуги обратно пропорциональны расстоянию от центра города. И если построенные в советское время гостиницы еще могут удерживать приемлемый для среднего класса уровень цен (80-100 долл. за номер, включая налоги и завтрак), то для гостиниц-новостроек это неприемлемо по причине высокой стоимости строительства, земельных участков и процентных ставок по кредитам. С учетом этого в центральной части города гостиничные объекты позиционируются на стыке среднего и верхнего сегментов, то есть на уровне 3* де люкс или 4*.

В связи с этим важная сторона городской программы - оказание активной помощи гостиницам в поисках инвесторов и, соответственно, оценка городом эффективности капиталовложений в отели. И именно инвестиционное развитие, привлечение средств - та мера, которая должна поднять большинство питерских гостиниц. Открытые акционерные общества уже сейчас нащупывают возможности привлекать инвестиции, не кормясь из государственного кармана как прежние муниципальные предприятия.

Гостиницы, в том числе и муниципальные, активно акционируются, и это не просто изменение формы собственности и структуры управления, это новый совершенно по-другому построенный механизм самого предприятия и стиль общения гостиниц, именно как производственных, экономических субъектов, с внешним миром, с миром инвестиций, с миром финансов. (16, с.21).

В связи с этим по поручению, губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко была разработана концепция размещения объектов гостиничной инфраструктуры. В конце 2004 года ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" выставило на торги первые пять объектов зданий, расположенных в Центральном районе города с условием их обязательной реконструкции под гостиницы. (33). Тогда же появилась информация о намерении городских властей выставить на торги целый ряд гостиниц, дотируемых из бюджета: шесть дорогих (таблица 1.1.) и пять гостиниц среднего уровня (таблица 1.2).

Таблица 1.1 – Пакеты акций отелей, предназначенные для продажи.