Скачать

Обращение взыскания на недвижимое имущество

С принятием Федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах» система принудительного исполнения была организована на новых принципах, что позволило придать новое качество, как самой системе, так и содержанию исполнительного производства. Была образована служба судебных приставов Министерства юстиции Российской Федерации – новый вид федеральных органов исполнительной власти.

Министр юстиции, говоря об этих новых Федеральных законах, подчеркивал, что они позволят изменить сложившуюся ситуацию, при которой большинство судебных решений не исполняется или их реализация затягивается на неопределенный срок.

Законодательная реформа способствовала улучшению работы системы принудительного исполнения, однако следует отметить не только достижения: проявились многие проблемы исполнительного производства, которые не получили разрешения в ранее принятых федеральных законах, стали очевидными пробелы правового регулирования. В этих условиях встал вопрос о дальнейшем совершенствовании нормативной основы как деятельности органов принудительного исполнения, так и самого исполнительного производства.

В настоящее время, необходимость дальнейшего реформирования исполнительного законодательства высказывается рядом ученых-правоведов. Об этом говорят Игнатенко А.А., Кириленко И.В., Матвеев А.В., Шерстюк В.М., Ярков В.В., Золотухин О.В. и другие. Так, например, Золотухин О.В. подчеркивает: «Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» действует уже несколько лет, однако до сих пор сохраняются как существенные противоречия в самом законе, так и его несогласованность с другими нормативными актами, действующими в нашей стране». Коллектив авторов статьи «К разработке проекта Исполнительного кодекса Российской Федерации» говорит о том, что «в настоящее время ряд специалистов высказывается за необходимость разработки полноценного Исполнительного кодекса Российской Федерации, который бы вобрал в себя проверенные временем положения Федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах», устранил многочисленные недоработки…».

Одной из основных мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации.

Правовое регулирование обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве в дипломной работе рассматривается как государственное регулирование общественных отношений путем установления норм права, направляющих поведение субъектов права на реализацию целей принудительного взыскания в сфере исполнительного производства. Правовое регулирование выступает в качестве единого механизма, включающего систему правовых средств, при помощи которых обеспечивается результативное правовое воздействие на общественные отношения: правовые нормы, правовые отношения, правовая ответственность, правовое сознание, юридические факты и акты применения права, акты реализации прав и обязанностей.

Рассмотрение в данной работе правого регулирования обращения взыскания на недвижимое имущество имеет не только теоретический интерес, обобщающий нормативные источники и доктринальное толкование, но и важное практическое значение в виде анализа формирующейся практики применения такой принудительной меры исполнения в законодательстве Российской Федерации об исполнительном производстве. Кроме этого, в настоящее время данный вопрос достаточно слабо освещен в соответствующей литературе ввиду его узкой специализации. Однако постоянно возрастающая потребность в его подробном изучении является еще одним доводом, свидетельствующим об актуальности выбранной темы дипломной работы.

Целью данного исследования является изучение существующих проблем правового регулирования обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве и поиск наиболее эффективных методов решения этих проблем.

Основными задачами работы будут являться:

- обобщение складывающейся практики обращения взыскания на недвижимое имущество путем анализа ошибок правоприменителя;

- выявление основных проблем практического характера;

- поиск механизма их разрешения;

- анализ нормативно – правовых актов, регулирующих отношения по обращению взыскания на недвижимость.

По мнению автора исследования, будет правильным рассмотреть в данной работе как теоретические, так и практические аспекты изучаемого вопроса, ввиду его важности в исполнительном производстве.

Материалом, послужившим основой исследования, являются помимо законодательных нормативных актов, разъяснения и постановления судов различных уровней, акты прокурорского реагирования, комментарии авторитетных ученых-юристов, а также материалы исполнительных производств, возбужденных судебными приставами-исполнителями службы судебных приставов Управления Минюста России по Новосибирской области, в рамках которых применялась такая принудительная мера, как обращения взыскания на недвижимое имущество. Кроме того, в работе были использованы методические указания и информационные письма Департамента судебных приставов Минюста России, службы судебных приставов Управления Минюста России по Новосибирской области; документы переписки с Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы переписки с Сибирским межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества.

1.Понятие и правовая природа обращения взыскания на недвижимое имущество

1.1 Понятие недвижимого имущества

Обращение взыскания на недвижимое имущество как мера принудительного исполнения, состоящая из ареста недвижимости и последующей ее реализации, подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники земли, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Отнесение данных вещей к разряду недвижимого имущества обусловлено высокой стоимостью данных вещей, что обусловливает необходимость повышенной надежности их правового режима. Это выражается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности на недвижимое имущество происходит в особом порядке, который обычно требует обязательного соблюдения письменной формы и государственной регистрации.

В той же статье ГК предусмотрено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, законодатель в ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» относит к объектам недвижимого имущества квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.п.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку недвижимость занимает особое место как в жизни человека, так и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п. 3 ст. 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляются в третью очередь. Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительными.

Таким образом, главным критерием (признаком) отнесения имущества к разряду недвижимости в исполнительном производстве будет его неразрывная связь с землей либо подтверждение того, что объект является квартирой, элементом инженерной инфраструктуры; предприятием как единым имущественным комплексом; воздушным или морским судном, судном внутреннего плавания, космическим объектом. Причем имущественные права на данный объект должны пройти государственную регистрацию.

1.2 Понятие и основания ареста недвижимого имущества

Понятие ареста имущества должника в настоящее время содержится и раскрывается в Федеральном законе «Об исполнительном производстве». Статья 51 закона определяет арест как опись имущества и объявление запрета распоряжения им, а при необходимости, ограничение права пользования имуществом.

Ограничение права пользования имуществом должника может иметь место в том случае, когда существует вероятность того, что до передачи имущества на реализацию в результате эксплуатации его потребительские свойства могут быть качественно изменены или утрачены. Сказанное относится, прежде всего, к имуществу имеющему определенный эксплуатационный ресурс, степень выработки которого существенным образом сказывается на его цене.

Следовательно, арест недвижимого имущества должника состоит из совокупности следующих процессуальных действий судебного пристава-исполнителя:

1) описи имущества должника;

2) объявления запрета распоряжаться имуществом с возможным ограничения права пользования имуществом.

Таким образом, арест имущества должника представляет собой совокупность нескольких перечисленных выше юридически значимых процессуальных действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем в отношении имущества должника и направленных на обеспечение принудительного исполнения требований исполнительного документа путем ограничения, а впоследствии и лишения должника права распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В процессуальном плане арест имущества должника является, во-первых, мерой принудительного исполнения, во-вторых, способом обращения взыскания на имущество должника, в-третьих, исполнительным действием, в-четвертых, полномочием, которое судебный пристав-исполнитель должен реализовать по отношению к имуществу должника, в том случае, если должник добровольно не исполнит требования исполнительного документа.

Арест – мера исключительная, связанная с существенным ограничением прав должника, поэтому он может применяться только при наличии оснований, предусмотренных п. 4 ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве»:

• наличие в производстве судебного пристава-исполнителя вступившего в законную силу исполнительного документа, по которому возбуждено исполнительное производство;

• неисполнение должником в добровольном порядке требований исполнительного документа в срок, установленный судебным приставом-исполнителем;

•        наличие у судебного пристава-исполнителя заявления взыскателя о наложении ареста на имущество должника одновременно с возбуждением исполнительного производства.

Согласно ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест применяется:

· для обеспечения сохранности имущества должника, которое подлежит последующей передаче взыскателю или для дальнейшей реализации;

· при исполнении судебного акта о конфискации имущества должника;

· при исполнении определения суда о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц.

Данный перечень оснований является исчерпывающим. В любых других случаях применение ареста как меры принудительного исполнения недопустимо.

Статьей 12 Федерального закона «О судебных приставах» наложение ареста на имущество должника отнесено к исключительной компетенции судебного пристава-исполнителя.

По своей правовой природе арест является очным и разовым действием. Заочный арест несостоятелен и ничтожен, поскольку ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве» четко определяет арест как опись имущества. Опись предполагает описание видимого, наблюдаемого объекта. Поэтому описи может быть подвернуто только то имущество, которое непосредственно наблюдается судебным приставом-исполнителем. Арест имущества, наличие которого подтверждается различного рода справками, отражением в балансе и иными документами, без непосредственного наблюдения и идентификации данного объекта судебным приставом-исполнителем и понятыми, недопустим.

В этой связи следует обратить внимание на существующую порочную практику, когда судебный пристав-исполнитель, получив из органов регистрации прав на недвижимое имущество сведения о наличии в собственности должника недвижимого имущества, выносит постановление о наложении ареста на это имущество и направляет его для исполнения в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимым условием является надлежащее процессуальное оформлением ареста имущества в виде составления соответствующего акта и направления его в соответствующий регистрирующий орган, у которого возникнет соответствующее законное основание не регистрировать сделки по отчуждению имущества должника.

Как уже отмечалось, арест – это способ обращения взыскания на имущество должника. В соответствии с п. 6 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника может быть обращено в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Данная норма устанавливает ограничения по объему имущества, подвергаемого аресту. Общая стоимость имущества, на которое накладывается арест, не должна превышать суммы долга по исполнительному документу, суммы исполнительского сбора и штрафов, если таковые взыскиваются с должника.

Таким образом, арест недвижимости является единственным способом обращения взыскания на недвижимое имущество должников в рамках исполнительного производства. Арест возможен только при наличии законных оснований, перечень которых строго ограничен.

1.2.1 Документальное оформление процедуры описи и ареста имущества

Опись имущества должника представляет собой процессуальный способ документальной фиксации факта ареста имущества должника, оформляемый путем составления соответствующего документа – акта описи и ареста имущества. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит каких-либо конкретных правил, регулирующих процедуру описи и устанавливающих требования к составлению акта описи и ареста имущества. До вступления в законную силу нового ГПК РФ, в котором данный вопрос не отражен вообще, действовали требования нормы ст. 372 ГПК РСФСР, согласно которой акт описи и ареста имущества в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:

1) Время и место составления акта.

2) Наименование судебного пристава-исполнителя, составляющего акт, а также лиц, присутствовавших при составлении акта.

3) Наименование суда и решение, которое приводится в исполнение.

4) Наименование взыскателя и должника.

5) Название каждого занесенного в акт предмета, отличительные его признаки, оценка каждого предмета в отдельности и стоимость всего имущества.

6) Опечатывание предметов, если оно производилось.

7) Наименование лица, которому имущество передано на хранение, и его адрес, если хранение имущества возлагается не на самого должника.

8) Отметка о разъяснении должнику и другим лицам порядка и срока обжалования действий судебного пристава-исполнителя, а также о разъяснении должнику или хранителю имущества их обязанностей по хранению и об ответственности за растрату, отчуждение или сокрытие переданного на хранение имущества.

9) Замечания и заявления взыскателя, должника, лиц, присутствовавших при описи, и распоряжения по ним судебного пристава-исполнителя.

Норма ст. 372 ГПК была фактически единственной правовой нормой, устанавливающей требования к форме и содержанию актов судебных приставов-исполнителей. Поэтому требования этой нормы учитываются и в настоящее время при составлении любых других актов, с учетом специфики фиксируемых актом исполнительных действий.

В акте описи и ареста должны быть обязательно указаны название каждого занесенного в акт предмета, отличительные его признаки (вес, метраж, степень износа и т.п.), оценка каждого предмета в отдельности и стоимость всего имущества. При наличии на арестовываемом имуществе серийных (заводских) номеров они также должны быть отражены в акте описи и ареста как один из основных идентифицирующих признаков имущества. Это важное правило иногда не учитывается судебными приставами-исполнителями, что в итоге порождает немало споров и ведет к подаче жалоб. В акте описи и ареста должны содержаться все признаки имущества, позволяющие определить его как индивидуально определенную (незаменимую) вещь.

При аресте сложных вещей в акте описи следует указать наименования, характеристики и отличительные признаки их компонентов.

Разъяснение прав и обязанностей сторонам исполнительного производства, понятым и иным лицам, участвующим в совершении исполнительных действий, является важным процессуальным моментом процедуры ареста, несоблюдение которого может повлечь за собой признание действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста незаконными. Согласно Федеральному закону «Об исполнительном производстве», разъяснение прав и обязанностей перед началом совершения исполнительных действий производится в основном в отношении двух участников исполнительного производства – понятых и сторон. Понятым в обязательном порядке разъясняется их обязанность удостоверить своей подписью в акте соответствующего исполнительного действия факт, содержание и результаты исполнительных действий, при совершении которых они присутствовали, а также смысл совершения исполнительных действий, для участия в которых они приглашаются, на основании какого исполнительного документа они совершаются, а также право понятого делать замечания по поводу совершенных действий. Замечания понятого подлежат обязательному занесению в акт соответствующего исполнительного действия. Сторонам исполнительного производства – взыскателю и должнику также должны быть разъяснены их основные права и обязанности.

Акт об аресте имущества подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, взыскателем, должником, хранителем имущества и другими лицами, которые присутствовали при его составлении. Копия акта описи и ареста в обязательном порядке вручается должнику под его роспись. Если опись и арест имущества производились в отсутствие должника и его представителя, или представитель должника не имел надлежаще оформленной доверенности, копия акта описи и ареста должна быть направлена должнику заказным письмом. При этом в акте описи и ареста должно содержаться письменное разъяснение должнику сроков и порядка обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Одним из элементов ареста имущества должника, в соответствии с требованием нормы п. 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве», является объявление запрета распоряжаться им, которое должно содержаться в каждом акте описи и ареста имущества. Такой запрет выносится в отношении должника в случае, если имущество остается на ответственном хранении у него или судебный пристав-исполнитель не может своевременно обеспечить передачу арестованного имущества на хранение другому лицу.

На практике нередки случаи, когда судебный пристав-исполнитель не может в силу различных причин передать арестованное имущество на ответственное хранение третьему лицу, а должник из-за нежелания нести дополнительные расходы отказывается принимать арестованное имущество на ответственное хранение. В этом случае судебный пристав-исполнитель не может принудительно заставить должника принять имущество на ответственное хранение в силу гражданско-правовой природы договора хранения. Однако в подобных ситуациях, чтобы обеспечить сохранность имущества, судебный пристав-исполнитель, произведя опись имущества, вправе запретить должнику распоряжаться им, то есть объявить о том, что описанное имущество не может быть продано, обменено, подарено, сдано в аренду, заложено или отчуждено иным образом. Объявление такого запрета должно отражаться в акте описи и ареста имущества, который подписывается судебным приставом-исполнителем, должником, взыскателем, понятыми и иными лицами, участвующими при описи имущества. За нарушение данного запрета судебный пристав-исполнитель может применить к должнику все меры ответственности, предусмотренные действующим законодательством, поскольку в данном случае между должником и судебным приставом-исполнителем будут иметь место отношения власти и подчинения, т.е. публичные отношения, а требования судебного пристава-исполнителя являются обязательными для всех.

После наложения ареста на недвижимое имущество, судебный пристав-исполнитель, в соответствии с требованием нормы ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обязан направить уведомление о данном исполнительном действии в территориальный орган Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству и в соответствующую налоговую инспекцию для принятия этими государственными органами решения об обращении в арбитражный суд с заявлением о возбуждении в отношении должника-организации либо частного предпринимателя процедуры банкротства согласно ст. 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». На практике это происходит путем направления в указанные выше органы копии акта описи имущества должника.

Кроме того, согласно указаниям службы судебных приставов Новосибирской области, в целях обеспечения взаимодействия с Учреждением юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросу регистрации ограничений (обременений) прав в виде арестов недвижимого имущества, в соответствии с положениями п. 6 Соглашения «О порядке взаимодействия Службы судебных приставов Новосибирской области и Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении взыскания на недвижимое имущество» от 29.02.2000 г., судебные приставы-исполнители территориальных подразделений обязаны исполнять следующие обязательные требования:

После проведения исполнительных действий по аресту недвижимого имущества должников – не позднее следующего рабочего дня – судебный пристав-исполнитель должен направить надлежащим образом оформленные и заверенные старшим судебным приставом постановления о наложении ареста на недвижимое имущество с заверенными копиями актов описи и ареста недвижимого имущества в Учреждение юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или в его территориальные подразделения. В сопроводительном письме в обязательном порядке указывается на основание направления документов – для регистрации ограничений (обременений) прав должника в виде ареста недвижимого имущества. Корреспонденция должна быть отправлена заказной почтой с уведомлением либо нарочным.

Таким образом, процедура ареста недвижимости оформляется путем составления письменных документов, в которых в обязательном порядке должны быть указаны необходимые реквизиты и сведения.

1.3 Хранение недвижимого имущества должника

В настоящее время вопросы хранения арестованного имущества регулируются тремя основными нормативными актами – Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (ст. 53), ГК РФ (гл. 47) и Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.07.1998 г. №723.

Передача арестованного имущества на ответственное хранение является одной из основных частей процедуры ареста имущества. Цель передачи арестованного имущества на хранение – обеспечение его сохранности, то есть недопущение его растраты, отчуждения или сокрытия должником. Выполнение целей передачи имущества на хранение обеспечивается мерами гражданской и уголовной ответственности, которые могут быть применены к лицу, назначенному хранителем арестованного имущества.

Наиболее детально порядок хранения арестованного имущества регулируется Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, которое устанавливает порядок и условия хранения имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем при принудительном исполнении исполнительных документов.

Передача арестованного имущества должника на хранение по сложившейся практике оформляется соответствующей росписью лица, назначаемого хранителем, в акте описи и ареста имущества. Хранитель в обязательном порядке письменно в этом же акте предупреждается об уголовной ответственности за растрату, сокрытие или отчуждение арестованного имущества. При этом хранителем может выступать должник, члены его семьи или любые другие лица, назначенные судебным приставом-исполнителем.

1.3.1 Вид и объем ограничения пользования имуществом

Хранитель вправе пользоваться указанным имуществом, если по свойствам имущества пользование им не ведет к уничтожению этого имущества или уменьшению его стоимости. Судебный пристав-исполнитель, арестовывая и передавая имущество на ответственное хранение, в каждом конкретном случае обязан определить вид и ограничения права пользования имуществом, при этом будет целесообразно полностью запрещать эксплуатацию имущества, имеющего определенный фиксированный ресурс, выработка которого существенно сказывается на цене имущества, а также имущества, чья эксплуатация потенциально связана с возможностью его уничтожения или существенного ухудшения потребительских качеств в силу риска случайной гибели (морские и воздушные суда). В случае же передачи на хранение имущества, чья эксплуатация не будет существенно отражаться на их потребительских качествах, можно разрешать эксплуатацию данного имущества (дома, квартиры). Для обеспечения соблюдения ограничений по пользованию имуществом, определенных судебным приставом-исполнителем, он вправе опечатать арестованное имущество или проставить на нем иные отличительные знаки.

Хранитель имущества обязан принимать все меры, обеспечивающие сохранение свойств, признаков и стоимости данного имущества, а также отличительных знаков, проставленных на нем судебным приставом.

Па практике возможны случаи, когда должник ограничивается в праве пользования имуществом, оно передается на ответственное хранение другому лицу, но остается в фактическом владении у должника. Такие ситуации возможны, к примеру, когда арестованное имущество (например, отдельное здание или часть помещений в большом здании) расположено на территории или в здании, принадлежащем должнику. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ООО «Лигаторг», судебный пристав-исполнитель составил опись помещения склада, находящегося на первом этаже двухэтажного здания, и передал на ответственное хранение представителю взыскателя. Арестовывая и передавая помещения на ответственное хранение в данном случае, судебный пристав-исполнитель преследует две цели – не дать должнику возможности распорядиться имуществом (продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п.) и обеспечить сохранность имущества в смысле недопущения ухудшения его потребительских качеств, порчи неотделимых улучшений. Хранитель, принимая имущество на хранение, обязан обеспечить полную реализацию этих целей. Судебный пристав-исполнитель должен создать хранителю условия, необходимые для реализации возложенных на него задач, для чего он выдает собственнику арестованного имущества, должнику или третьим лицам постановление об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, в котором устанавливаются основные условия такого режима. В случае нарушения собственником арестованного имущества, должником или третьими лицами требований постановления судебного пристава-исполнителя они несут ответственность в соответствии с законодательством. В зависимости от конкретной ситуации данныедействия можно рассматривать как воспрепятствование исполнению судебного акта и квалифицировать по ст. 315 Уголовного кодекса РФ (далее – УК) или, в случае, если данные действия сопряжены с растратой, отчуждением, сокрытием или незаконной передачей данного имущества, по ст. 312 УК. В других случаях ответственность будет наступать по правилам ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Доступ судебного пристава-исполнителя и других лиц к арестованному имуществу возможен только в присутствии хранителя. В случае его отсутствия доступ к имуществу разрешается при участии старшего судебного пристава и двух понятых.

Согласно п. 5 «Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества», в целях централизованного учета арестованного и изъятого имущества и контроля над его реализацией в каждом подразделении судебных приставов ведется журнал арестованного и изъятого имущества. Форма указанного журнала и порядок ведения, а также формы акта об аресте имущества, постановления об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, установлены «Инструкцией по организации работы с документами (по делопроизводству) при ведении исполнительных производств в подразделениях служб судебных приставов органов юстиции в субъектах Российской Федерации и типовых форм документов, используемых судебными приставами при ведении исполнительных производств», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.08.1999 №225.

По своей правовой природе передача имущества на хранение означает заключение гражданско-правовой сделки в виде договора хранения который является реальным и возмездным. Следовательно, хранитель вправе получить за хранение имущества вознаграждение.

Единые ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества или методика определения размера вознаграждения до настоящего времени не разработаны. На практике ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества определяются из расчета реально понесенных хранителем затрат. Так например возможно возмещение затрат на хранение исходя из денежной суммы, оплаченной по гражданско-правовым договорам исправного содержания и охраны арестованной недвижимости, подтвержденной документально. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ЗАО «Легостаево» судебным приставом-исполнителем были возмещены расходы по хранению арестованного здания склада зернохранилища после предоставления хранителем платежных документов, свидетельствующих о заключении договора на оказание охранных услуг.

Вознаграждение за хранение арестованного имущества взыскивается и выплачивается хранителю по правилам ст. 82–84 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Вознаграждение не выплачивается в случаях, когда хранителем назначается сам должник, как физическое лицо, или член его семьи, а в случае ареста имущества юридического лица – его работник или должностное лицо. В данных случаях никаких дополнительных обязанностей на лицо, назначенное хранителем, не возлагается, имущество остается во владении должника. В случае отчуждения имущества хранитель может быть привлечен к уголовной и гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, исполнительное действие по передаче арестованного недвижимого имущества на хранение имеет является по сути гражданско – правовой двусторонней сделкой. В случае необходимости возмещения расходов по хранению, сумма вознаграждения определяется по фактически понесенным хранителем расходам.

1.4 Оценка арестованного недвижимого имущества

В настоящее время процедура оценки арестованного имущества должника, как и большинство иных процедур исполнительного производства, имеет комплексное правовое регулирование. Основными нормативными актами здесь выступают Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (ст. 52) и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает основания оценки, определяет субъекта оценки и, в определенной степени, методику определения цены и порядок возмещения расходов по оценке арестованного имущества. К сожалению, данные процедуры не получили в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» развернутого регулирования, поэтому их применение требует творческого, аналитического подхода.

Вместе с тем согласно ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» этим Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. То есть по отношению к нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» будут выступать как специальные, следовательно, положения ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки (имущества) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (следует отметить, что при реализации арестованного имущества стороной в сделке выступает специализированная организация, с которой заключен с