Скачать

Капитальный ремонт в строительстве

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра ЭПС

Реферат

по дисциплине «Организация предпринимательской деятельности»

на тему: «Капитальный ремонт в строительстве»

Выполнил: ст.гр. 11-303

Аскаров А. Ф.

Проверил: Мустафина Л.Р.

Казань 2010г.

Оглавление

Введение. 4

1. Понятие капитального ремонта. 5

2. Ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на капитальный ремонт. 6

3. Источники финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. 9

4. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечивает его проведение. 13

5. Порядок финансирования капитального ремонта. 15

6. Капремонт в Казани. 20

7. Перечень подлежащих капитальному ремонту многоквартирных домов 20

Заключение. 24

Список используемой литературы.. 25

Введение

В последнее время проблема капитального ремонта многоквартирных домов стала чуть ли не самой популярной темой из всех, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством. Типичный ответ на вопрос: в чем проблема капитального ремонта? - отсутствие необходимых средств в местных бюджетах. «Дайте нам деньги, и никакой проблемы не будет» - можно услышать из уст мэров и губернаторов. Действительно ли проблема в деньгах, вернее, в их отсутствии?

На мой взгляд, плохое и продолжающееся ухудшение технического состояния многоквартирных домов, неудовлетворительный объем капитального ремонта и практически полное отсутствие внедрения энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта - это прежде всего результат несовершенства законодательства, а также «советских» подходов к решению проблемы на всех уровнях общества: от государственных чиновников и депутатов Государственной Думы до мэров городов и собственников квартир.

1. Понятие капитального ремонта

Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.

Капитальный ремонт — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:

а) комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

б) выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

2. Ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на капитальный ремонт

По экспертным оценкам и пилотным проектам затраты на комплексный капитальный ремонт/модернизацию многоквартирного дома могут составлять от 5 до 9 тыс. рублей в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в доме. Учитывая площадь многоквартирных домов, нуждающихся в модернизации, можно оценить общую потребность в финансовых ресурсах на эти цели приблизительно в 5000-9000 млрд. руб.

Кто должен инвестировать эти средства в многоквартирные дома?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации ответственность за состояние многоквартирных домов лежит на собственниках жилых и нежилых помещений в таких домах:

собственники помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме (статьи 30 и 158 ЖК РФ);

плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ);

плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖК РФ);

обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст. 158 ЖК РФ).

Таким образом, если исходить из Жилищного кодекса, ответственность, обязанность и финансовое бремя по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках помещений в этом доме. При этом органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами (ст.165 ЖК РФ).

Принято считать, что положения Жилищного кодекса вступают в противоречие с законом о приватизации, статья 16 которого установила, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Между тем, эта статья закона о приватизации относится только к случаю, когда на момент приватизации жилого помещения многоквартирный дом требовал капитального ремонта, поэтому обязанность производить капитальный ремонт возникает только в отношении того конкретного наймодателя, который приватизировал помещение в таком доме. Таким образом, строго следуя букве закона, при приватизации жилого помещения орган местного самоуправления (или другой собственник приватизируемого жилого помещения) должен был определить, нуждается ли в данный момент многоквартирный дом, в котором находится данная конкретная квартира, в капитальном ремонте, а затем зафиксировать в договоре приватизации факт возникновения или отсутствия обязательств по проведению капитального ремонта, причем в доле, относящейся к данной конкретной квартире. В первые годы приватизации значительная часть многоквартирных домов еще не нуждалась в капитальном ремонте, поэтому и обязательства бывшего наймодателя перед существенной частью новых собственников не должны были возникать. Но никакого указания на обязательства по капитальному ремонту (или их отсутствие) в договорах приватизации не делалось, а процесс приватизации в России растянулся на долгие годы, за которые чуть ли не каждый многоквартирный дом стал нуждаться в ремонте. Все это привело к расширительной трактовке статьи 16 закона о приватизации как обязанности органа местного самоуправления отремонтировать все многоквартирные дома на территории муниципального образования.

Изменение отношения как населения, так и представителей органов власти и органов местного самоуправления к вопросу ответственности за проведение капитального ремонта многоквартирных домов весьма актуальная и непростая задача. Новый подход, установленный Жилищным кодексом, заключается в том, что все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут ответственность за обеспечение его надлежащего состояния и участвуют в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Органы местного самоуправления:

участвуют в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности);

исполняют обязанность по проведению (финансированию) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к помещению, ранее находившемуся в муниципальной собственности, если возникновение этой обязанности в отношении бывшего наймодателя установлено (договором о приватизации или решением суда);

проводят (финансируют) капитальный ремонт помещений и другого недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности;

Предоставление средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением органами местного самоуправления перечисленных выше обязанностей, является оказанием бюджетной помощи и должно осуществляться в рамках специальных муниципальных программ. Согласно законодательству бюджетные средства должны предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом (статья 165 ЖК РФ, статья 78 Бюджетного кодекса РФ).

3. Источники финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов

Финансовые ресурсы, которые могут быть использованы собственниками помещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества в многоквартирном доме, включают:

средства, ежемесячно вносимые собственниками помещений в составе платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в размере установленной общим собранием платы на капитальный ремонт);

целевые взносы собственников помещений для выполнения какого-то конкретного ремонта.

Поскольку на протяжении почти двух десятков лет в капитальный ремонт, а тем более в модернизацию многоквартирных домов не вкладывались практически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому, что не было денег на эти цели в местных бюджетах, а собственники помещений – потому, что не считали это своей обязанностью) проблема капитального ремонта многоквартирных домов достигла уровня, при котором возложить ее решение целиком на собственников помещений в настоящее время не возможно ни с политической, ни с социальной точки зрения. Поэтому еще одним финансовым источником для проведения капитального ремонта остаются бюджетные средства, которые должны предоставляться в рамках различных целевых программ с использованием новых механизмов их расходования.

В чем же заключаются эти новые подходы к использованию бюджетных средств для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом:

1) органы местного самоуправления не должны подменять собой собственников помещений в принятии решений о проведения капитального ремонта, напротив, механизм предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников жилья на принятие самостоятельные решения о проведении ремонта;

2) бюджетные средства должны предоставляться только на условии софинансирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений;

3) бюджетные средства должны предоставляться на основе заявительного порядка (заявитель – товарищество собственников жилья или управляющая домом организация должны действовать в соответствии с решением общего собрания в рамках предоставленных полномочий);

4) предоставление бюджетных средств должно стимулировать не просто капитальный ремонт, а модернизацию, направленную на ресурсосбережение в многоквартирных домах;

5) в случае ограниченности бюджетных средств их предоставление должно осуществляться на конкурентной основе с использованием заранее объявленных критериев отбора получателей бюджетной помощи.

Первым шагом к разработке и использованию нового механизма предоставления бюджетных средств на проведение капитального ремонта можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ и создание государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, которые затем в рамках адресных муниципальных (и региональных) программ могут предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственниками управляющим организациям.

Необходимо подчеркнуть, что за счет средств Фонда, обязательного долевого финансирования из бюджетов субъектов Российской Федерации (и/или муниципальных образований) полностью решить проблему не удастся, поэтому, как показывает опыт других стран с переходной экономикой, необходимо обеспечить привлечение к финансированию капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов четвертый финансовый источник – кредиты коммерческих банков.

Проблемы привлечения кредитных ресурсов для ремонтов и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем:

у товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков.

товарищество собственников жилья с точки зрения банков не является надежным заемщиком, так как согласно российскому законодательству оно может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников помещений количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становится менее пятидесяти процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации в глазах банков в этом смысле имеют определенные преимущества, хотя способ управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое время, а договор управления, заключенный с управляющей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок);

кредит – это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты.

Если оставить в стороне несовершенство российского законодательства о товариществах собственников жилья, то решающими факторами для привлечения кредитных ресурсов в сферу капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение более дешевых кредитов для собственников жилья и их товариществ (например, через субсидирование процентных ставок) и, с другой стороны, снижение рисков коммерческих банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и управляющих организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных средств для товариществ собственников жилья во многом создается государством. В России пока о необходимость разработки подобных мер поддержки только обсуждается.