Скачать

Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы

Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы.

Пермь 2008 г

Содержание.

Введение

Глава №1 Теоретические и методологические основы

1.1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.2.Существующие модели развития ипотечного кредитования

Глава №2 Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в России и Пермском крае

2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в России

2.2 Анализ развития ипотечного кредитования в Пермской области

Глава № 3. Особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Пермском крае

3.1. Система мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на развитие ипотечного кредитования

3.2. Система мероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем

3.3. Собственная модель управления, направленная на развитие ипотечного кредитования

Заключение

Список литературы

Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

Тема данной работы: «Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищной проблемы». Актуальность темы:

- В начале 90-х годов наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организация, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. В результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна. Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

- В развитых государствах со стабильной экономикой ипотечные кредиты более доступны, чем в России, т.к. государство в этих странах поддерживает социальную политику. Правительство старается применять созданные программы для улучшения жизни своих граждан. Россия должна брать пример с этих стран, создавать и поддерживать больше социальных программ.

- В России, из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Социальная и экономическая политики слабо развиты. Об ипотечном кредитовании мало кто знает, а кто и знает не решается пойти на этот шаг.

- В Пермском крае в настоящий момент существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

- Жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Уже не первый год региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса, создавая различные программы и мероприятия. Но, к сожалению, не все мероприятия проводятся и развиваются.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Проблема развития системы экономического кредитования является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе РФ, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющимися базовыми для ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшения жилищных проблем.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:

- определить сущность и методы ипотечного кредитования;

- сравнить состояние ипотечного кредитования России с другими странами;

- анализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

- анализировать современное состояние рыка ипотечного кредитования в Пермском крае;

- исследовать систему мероприятий разработанных на уровне РФ, направленных на решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования;

- исследовать систему мероприятий разработанных на уровне Пермского края, направленных на решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредитования.

Структура работы состоит из ведения, основной части и заключения.

В первой главе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» рассматриваются основные понятия ипотеки, цель, развитие и проблемы ипотечного кредитования, произведен обзор кредитных рисков при ипотечном кредитовании. Приведен обзор возникновения ипотеки. Перечислены некоторые программы кредита. Обобщается зарубежная практика формирования системы ипотечного кредитования, проводится сравнение с Россией. Рассматривается ипотечное кредитование со стороны законодательства.

Во второй главе «Анализ ипотечного кредитования в РФ и Пермском крае» анализируется состояние ипотечного рынка по России и Пермскому краю, приведены аналитические и статистические данные развития кредитования. Отражены основные показатели жилищного фонда, находящегося в собственности населения. А также отражена динамика роста объемов ипотечного кредитования за 2006-2007 года. Выявлены тенденции развития программ ипотечного кредитования. Проведен анализ в становлении системы жилищного кредитования.

В третьей главе «Особенности управления ипотечным кредитованием в РФ и Пермском крае» описываются мероприятия и программы финансирования приобретения жилья, основанные на устранение жилищных проблем граждан, а также программы для доступности в получении кредита. Рассматриваются прогнозы от проведенных мероприятий.

Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также сайты интернета.

В практическом пособии Разумовой И.А. «Ипотечное кредитование» описывается краткая характеристика ипотечного кредитования, отражены основные аспекты ипотеки. Ипотека рассматривается как самый эффективный и доступный способ приобретения квартиры. Ключевыми условиями, которых являются благоприятная экономико-политическая обстановка, нормативно-законодательная база и повышение уровня благосостояния населения. У автора Белоглазовой Н.Г. приведены основные риски кредитования, которые может получить банк, дана их краткая характеристика. Лаврушин О.И. в учебном пособии «Деньги. Кредит. Банки» пишет, что термин «ипотека» впервые появился в Греции, ипотечное кредитование в России возникло во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Гражданско-правовое понятие ипотеки приведено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В журнале «Банковское кредитование» и других периодических изданиях приводятся основные показатели развития ипотеки, статистические данные. В нормативно-правовых документах, в частности «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы; заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.

Глава 1. Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования.

1.1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и в гораздо раннем периоде. (4; стр.165)

По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» – это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). (2; стр 3)

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.(1; стр 25)

Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, по­лученный под залог недвижимости.(26)

Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имущест­вом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.(15)

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Система ипотечного кредитования развита во всех развитых странах и является необходимой программой, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике. Ипотечные кредиты обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.( 5 стр 35.)

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество.(11)

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Выплата процентов и погашение кредита определяются договором.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.(11)

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.( 15)

При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

· непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

· продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье

обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Банк, выдающий ипотечный кредит связан со следующими рисками

Виды риска обеспечения кредита