Скачать

Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История развития договора аренды

1.2 Понятие и признаки договора аренды

ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ

2.1 Стороны и предмет договора аренды

2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

2.3 Права, обязанность и ответственность сторон договора аренды

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Аренда движимого имущества

3.2 Аренда недвижимого имущества

3.3 Договор лизинга как особый вид аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

На морском транспорте заключаются договоры фрахтования судна на время (тайм-чартера), с предоставлением экипажа, и бербоут-чартера (аренды судна без экипажа).

Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта, государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов, прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются также на внутреннем водном транспорте.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Степень разработанности темы. Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я.В. Абрамова. Т.Д. Алексеева, М.В.Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров:

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения договоров аренды, дав авторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методы проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договор имущественного найма по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи»(1). Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Исследование вопроса возникновения и развития аренды позволяет глубже познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.

Появление института найма объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании(2).

В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую).

В "Драхмашастре", сборнике древнеиндийских этических правил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н.э., присутствуют положения, регулирующие найм земли. Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 11.238), «стома» (Нарада, IV.20-22). Кроме того, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога», «бхукти», «ятибхога»(3).

В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений(4). Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.

При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась в натуральном выражении («из - полу или из третьей доли»). При этом отсутствие урожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесения платы в размере, который вносят с соседних полей. Также было установлено правило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия от случайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.

Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанных участков земли под поле или сад: в этих случаях арендная платы в первые годы не взималась.

В Законах проводилось разграничение простого найма судна и найма судна с корабельщиком (лицом, управляющим судном), была установлена

ответственность нанимателя за несобранность судна при простом найме судна только при наличии его вины, ограничивался размер наемной платы для указанных видов найма.

Когда в пользование передавались животные, то в зависимости от нанимаемого скота и целей аренды был жестко зафиксирован размер арендной платы. К примеру, плата за корову была на 25% ниже платы за вола.

Таким образом, в Законах Хаммурапи существовали специальные нормы, регулировавшие найм различного имущества, достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот.

Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началу нашей эры.

Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio operis)(5).

Предметом locatio-conductio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например, узуфрукт).

Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только для сельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральном выражении, то есть в виде части урожая.

Допускалось заключение договора locatio-conductio rerum на неопределенный срок, что подразумевало возможность расторгнуть его в любой момент по заявлению одной из сторон.

В обязанности наймодателя входило 1) своевременная передача вещи в пользование; 2) обеспечение нанимателю в течение всего срока действия договора возможности нормального и спокойного пользования вещью, включая проведение ремонта и предоставление защиты от притязаний третьих лиц; 3) нести все публичные повинности, связанные с вещью; 4) отвечать за недостатки вещи, возникшие до ее передачи нанимателю; 5) нести риск невозможности пользования вещью, возникшей по случайной причине; 6) возместить затраты на улучшения вещи, если они были необходимыми или хозяйственно целесообразными.

Наниматель был обязан: 1) платить условленную наемную плату, которая, как правило, вносилась при прекращении договора, но по соглашению сторон допускалось и предварительная уплата; 2) пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным назначением вещи; 3) отвечать за все повреждения и ухудшения вещи, возникшие по его вине; 4) по окончании договора незамедлительно вернуть вещь в надлежащем состоянии, в противном случае -возместить убытки.

Наличие договора locatio-conductio rerum позволяло нанимателю сдавать вещь в поднаем без согласия собственника. В то же время переход права собственности на вещь не влек автоматического перехода обязанностей наймодателя к новому лицу. Найм как институт обязательственного права не обременял имущество, однако давал арендатору возможность подать иск к бывшему собственнику.

Следует заметить, что уже в Древнем Риме было сформулировано правило, согласно которому договор найма считался возобновленным, если по истечении срока аренды продолжается фактическое пользование вещью нанимателем при отсутствии возражений наймодателя.

В ius civile помимо обязательственных выделялись и вещные права на чужую вещь. Наиболее близкими к locatio-conductio rerum институтами были личные сервитуты (узуфрукт, хобитаций и др.), суперфиций и эмфитевзис. Одним из наиболее важных отличий от найма вещей является предоставление их обладателям возможности подавать иски против любых нарушителей, чего были лишены наниматели по договору iocatio-conductio rerum.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы.

В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено мало норм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину.

Профессор М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем недвижимого имущества крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел к временному ограничению личной свободы арендатора(6).

Более подробно хотелось бы остановится на положениях об аренде, сложившихся к началу XX века в России.

В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде(7). К примеру, А.М. Гуляев, определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая -денежное вознаграждение за пользование»(8) и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).

Нормативное понятие договора найма имущества было сформулировано в решении 1868 года № 248 гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената: «наем имущества есть договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленное вознаграждение».

В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды (имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование»(9).

Существенными условиями данного договора признавались условие о предмете, сроке и цене договора (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1691).

Предметом договора могли быть недвижимое и непотребляемое движимое имущество, а также права. В соответствии со статьей 1710 Законов Гражданских в эти права входили:

а) права рыбной ловли:

б) права сборов с городских весов.

Стороны договора именовались хозяин и наемщик (наниматель, арендатор), причем признавалось, что в качестве хозяина мог выступать как собственник, так и пожизненный владелец.

Максимальные сроки аренды были установлены только для недвижимого имущества. Общим предельным сроком сдачи в аренду для недвижимости в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года было 36 лет (до этого - 12 лет). Однако существовали исключения: для церковной недвижимости, наем которой, ограничивался 12 годами, для казенных земель в ряде случаев допускалось заключать договоры на срок до 99 лет и др. В то же время признавалось, что «сроки сдачи в наем движимых имуществ всецело зависят от договаривающихся сторон.»(10).

Оплата по договору найма в большинстве случаев производилась в денежном выражении, но допускалось внесение платы определенной частью собранного урожая (найм «из полу»), оказанием различного рода личных услуг.

При неуплате наемного вознаграждения хозяин не имел права досрочно расторгнуть договор, если это прямо не предусмотрено договором, но мог в судебном порядке истребовать арендную плату.

Особую форму вознаграждения составлял найм «из выстройки», при котором наниматель «в течение установленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина» (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1697).

С принятием Закона от 23 июня 1912 года договор найма из выстройки превратился «в срочное, продолжающееся не менее 36 и не более 99 лет, вещное право застройщика, возникающее при совершении крепостного акта»(11).

Форма договора напрямую зависела от объекта аренды: для движимого имущества устанавливалась устная (словесная) форма, за исключением морских и речных судов (для них - письменная). Для недвижимости в основном существовала письменная форма (исключение составляли сделки по найму городских строений, а также земельных участков вне города, которые могли оформляться устно). Усложненная письменная форма (близкая к современной нотариальной) применялась для договоров аренды, предусматривающих получение арендной платы более чем за один год вперед.

В обязанности арендодателя входило:

1) предоставление нанятой вещи (если она не предоставлялась, то ее можно было истребовать по решению суда);

2) поддержание вещи в надлежащем состоянии. Обязанности арендатора составляли:

1) пользование вещью в соответствии с ее экономическим назначением:

2) предупреждение повреждений вещи в целях возврата имущества в надлежащем состоянии;

3) внесение арендной платы(12).

За собственником сохранялось право свободного распоряжения сданной вещью, при этом при переходе права собственности договор аренды, как правило, оставался обязательным для нового владельца. В то же время за арендатором признавалось право передачи имущества в поднайм.

В качестве интересной особенности регулирования арендных отношений можно назвать то, что при порче нанятой движимой вещи по вине нанимателя вещь оставалась у последнего в собственности, а хозяину уплачивалась стоимость имущества.

В качестве особенности развития аренды можно указать следующее:

1. Сохранение общего понимания имущественного найма и основных положение, регулирующих его, без изменений.

2. Заметно появление тенденции по усилению защиты прав арендатора. Можно отметить, что многие дореволюционные положения и подходы относительно имущественного найма являются актуальными по сей день.

Следует отметить, что на сегодняшний день "аренда" и "имущественный найм" существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах(13).

Стремление некоторых ученых разграничить понятия "аренды" и "имущественного найма", относя к "аренде" только договоры предпринимательского характера(14), не нашло поддержку ни в теории, ни в законодательстве.

Поэтому в данном исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный наем» при указании на договор в целом, а «прокат» и «лизинг» при изучении соответствующих видов аренды.

Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич(15), проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятого за рубежом.

Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по котором «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование».

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданском кодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»(16). К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора.

Можно предположить, что это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в ст. 198 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей»(17).

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книгу. А сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов(18).

Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в ст. 434 «Форма договора» не выделяется форма, связанная «с государственной регистрацией». Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется. Но в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативно-правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.

Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьего вида договоров - подлежащих государственной регистрации. В данную группу входят большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).

Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорит об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов. Имеет место договор ссуды, возлагающий, по общему правилу, обязанность по содержанию имущества на ссудополучателя (ст. 695 ГК РФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров - договора по безвозмездной передаче имущества в пользование и договора на возмездное оказание услуг».

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

Среди черт имущественного найма в литературе называют:

а) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;

б) временность (срочность) предоставления имущества(19).

Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также, в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (статьи 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч. 1 ст. 660 ГК РФ).

Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов, аренды, сопряженной с владением. Данный вывод подтверждается тем, что для защиты такой аренды в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ могут применяться вещно-правовые иски(20), в том числе против собственника вещи.

Наличие у аренды черт абсолютного права ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе, помимо особенности защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»(21), то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 Гражданского кодекса РФ. О том, что договор аренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»(22).

Это, по мнению автора, с большой долей уверенности дает основания предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Подобную точку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые. М.М. Сперанский в изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник»(23).

На наш взгляд, этот вопрос заслуживает более подробного рассмотрения.

Среди признаков вещных прав в литературе обычно выделяют следующие:

а) строго ограниченный законом круг этих прав(24);

б) бессрочный характер этих прав;

в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;

г) вещным правам присуще право следования (то есть они сохраняются несмотря на смену собственника вещи);

д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению;

е) вещные права пользуются абсолютной защитой;

ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственно законом, а не договором(25).

Ю.К.Толстой привел достаточно убедительные доводы, о том, что большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав(26), а закон закрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты (пункты 3 и 4 статьи 216 ГК РФ).

Не только аренда появляется в силу договора, для залога это является преимущественным основанием возникновения (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Сервитут также может быть установлен по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Что касается исключительного договорного основания возникновения арендных прав, то можно привести пример перевода прав и обязанностей по заключенному договору в судебном порядке в соответствии со ст. 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок». Также вступление в отношения по найму имущества для арендатора возможно в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Закон сохраняет прежний режим пользования (а это может быть и аренда) для покупателя недвижимого имущества, если земельный участок, на котором объект недвижимости расположен, не принадлежит продавцу (ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Изменение объема прав арендатора вызвано спецификой договорного способа возникновения имущественного найма. Такое изменение мы можем встретить и при залоге (с передачей или без передачи заложенного имущества).

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (статьи 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имуществ за три месяца (ч.2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Нужно отметить, Гражданский кодекс разделяет отдельные виды договоров аренды и аренду отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК РФ). А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 главы 34 ГК, аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий)».

Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в Гражданском кодексе разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным, поскольку не имеет под собой большого практического и теоретического значения.

Подведем краткий итого изложенного.

1. Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий по владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распоряжения.

2. Усиление защиты прав арендатора привело к появлению у аренды, связанной с владением имуществом, черт ограниченного вещного права.

3. Выделение в Гражданском кодексе Российской Федерации видов договора имущественного найма произведено по различным основаниям, что допускает появление коллизий при аренде отдельных видов имущества.

Исследование имущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемым к ним требованиям. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора, и на многие его условия.

Сторонами в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст. 209 ГК РФ).

К иным лицам, управомоченным законом сдавать имущество в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъектов права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа(27), а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.

Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Учреждение же может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГКРФ).

Несмотря на то, что эта норма является императивной, другие законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 года № 3266-1 «Об образовании» установлено, что передача «За образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуем