Скачать

Анализ земельного рынка России

Глава 1. Характеристика рынка земли

1.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

1.2 Земельные и рентные отношения

1.3 Виды земельной ренты

1.4 Цена земли

Глава 2. Современное состояние земельного рынка России и перспективы его развития

2.1 Анализ земельного рынка России

2.2 Перспективы развития рынка земли в России

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Целью данной работы является изучение рынка земли и выявления его роли в формировании экономической системы.

В соответствии с обозначенной целью работы перед ней ставится ряд задач:

- изучить сущность, функции, особенности рынка земли;

- подвергнуть исследованию земельные и рентные отношения;

- провести анализ современного земельного рынка России;

- рассмотреть перспективы развития рынка земли в России.

Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследования выступает анализ земельного рынка России

При написании работы были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

1.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение в качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематических знаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самого товара - земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнеса и сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

1.2 Земельные и рентные отношения

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75%.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

1.3 Виды земельной ренты

Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.

В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты.

Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.

1.4 Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок (). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок ().

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁;, что приводит к образованию цены земли Ц₁;. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

2.1 Анализ земельного рынка России

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ(1).

Представленные в табл. 1 данные, полученные на основании государственной отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям(2).

Таблица 1

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2007 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2007 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь начало расти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Это понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкого автономного округа.

В табл. 2 приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

Таблица 2

Приведенные крайние значения нормативных цен можно сопоставить с реальными продажными ценами в их средних значениях по стране (табл. 3).

Таблица 3

Обращают на себя внимание цены земельных участков, предназначенных для предпринимательской деятельности. Они многократно превышают цены участков других категорий. В 2006 году зафиксировано почти трехкратное повышение, после чего они немного снизились в 2007 году.

Посредством земельных аукционов и конкурсов в 2007 году было реализовано 1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в полтора раза больше, чем в 2006 году. Основное количество сделок—717—пришлось на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольно активно раскупались земли сельскохозяйственного назначения. Так, в Саратовской области через аукционы реализовано 59 участков общей площадью 9 526,4 гектаров по цене 300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодий Саратовской области составляет 8 000 тысяч рублей за гектар. Расхождение последней с продажной ценой объясняется главным образом неплатежеспособностью большинства сельского населения.

В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами. В 2007 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2007 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков — в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны.

Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2007 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. Распределение земельных ресурсов приведено в приложении.

2.2 Перспективы развития рынка земли в России

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005–2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.

Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

• необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.

• в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

• обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

•выявить, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:

- возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям;

- ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;

- запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;

- как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;

- запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;

- ограничения экологического характ